智慧物业管理系统

智慧物业管理系统、物业app 与平台可行性分析

随着房地产暴利时代的结束，房地产行业开始逐步进入利润常态化的后房地产时代，为寻求新的利润增长点，地产公司开始将注意力转向物业管理，尝试通过建设移动信息化的智慧型社区，来改造传统的物业管理模式，并借助智慧社区的平台来引入社区周边的民生服务和商家服务，既方便了社区居民的生活，又大大增加了地产公司和物业管理企业的竞争力和品牌效应，创造新的增值收益模式。

当前的物业管理面临诸多问题，一方面物业成本高涨，传统物业服务仅靠收取物业费，缺乏发展动力。另一方面，物业与业主，邻里之间自发性交流少，社区和谐度低， 邻里矛盾协调困难。此外，社区的安全性也存在很大隐患，访客、外来人员及车辆多，识别困难，社区安全问题逐渐突出。

作为智慧社区方案供应的先行者，我们也看到了围绕民生类周边生活领域的电子商务市场有着广阔的空间。一方面可以解决民生类商业单位优质客户稀缺的问题，另一方面可以带给消费者实实在在的优惠和便利。

由于小区业主的地域密集性特点，使得进驻小区电子商务的商业单位在减少开店数量与规模、降低配送成本方面节省大量资金，从而实现商业运营成本整体降低，达到绿色低碳商业。

通过引入小区电子商务，物业公司可以从交易手续费，广告费等可持续发展的收益渠道中获得长期收益，进而补贴到物业维护成本，使得传统的服务对象（业主）转变成为核心商业资源。这样，从根本上解除了物业公司和业主之间的利益冲突，使得在安居方面达到社会和谐。

由于商业单位运营成本的降低，小区业主可以获得足不出户便利的同时享受到更低的价格。得到实惠的同时会促进消费者有消费意愿时得到及时满足，在闲暇时更可以有便利的途径促进其消费，从而实现了扩大内需和刺激消费。同时，利用入户终端和移动终端，让珠海市民实时了解珠海热点、时事和各项商业优惠。珠海的各项政策、公告可以即时地以标准模式到达各家各户。

在社区内开展电子商务可以降低整体的商业运营成本，为商业单位提供到高密集度高忠诚度的优质客户；可以为物业公司商业模式创新提供有力支持，使得业主从传统的单纯服务对象转变为物业的核心商业资源，在根本的利益驱动层次促使物业公司提升物业服务质量，促进社会安居和谐；可以为珠海市民谋求到便利有实惠的生活服务，降低市民购买出行用车等消耗，做到低碳环保。

从以上分析我们可以做如下总结：

开展小区电子商务，通过降低整体商业运营成本，可以做到物业公司、业主、周边民生类商业单位三赢的局面。同时还可以实现扩大内需，刺激消费，实现低碳地产、绿色商业。这是一个利国利民的事业。其社会效益和经济效益都是很明显的。

第一章 各方的利益与社会效益

1.1 智慧社区平台提供方

1.1.1为小区电子商务提供组织基础和IT 支撑平台

为小区电子商务提供IT 技术支持平台，统一接口标准和规范，使得小区周边的商家能够进驻各小区电子商务的商家运营平台、并建立积分通兑系统，打造互联互通的生态圈。并提供组织机制以协调各方利益，达到物业，业主，及周边商家三赢。

1.1.2引入资讯，民生服务及相关广告资源

为居民提供资询推送，社区交流、地图查询、交通信息、天气预报等便民服务。结合地图、餐饮娱乐等查询服务，让业主足不出户，就能充分利用移动信息化技术触及一切周边资源，乐享智慧生活。

1.2 地产公司与物业

1.2.1 为业主获得既便宜又便利的生活服务，提升楼盘档次

在小区内开展电子商务，为业主提供柴米油盐等日常生活用品，蔬菜瓜果等生鲜蔬果，餐饮健身娱乐等预订服务。由于小区业主的地理集中性、先天实名制等自然因素，可以大大节省相关商业单位在开门店、配送等方面的成本。从而使得业主可以轻松获得既便宜又便利的生活服务。给予自己客户实惠的同时，提升了楼盘的档次。在当今商业地产发展形势不明朗的情况下，为自己的楼盘销售加分。

1.2.2在既有设备中扩展，无需额外投资

xx 提供的智慧社区平台采用移动电子通讯设备做为客户终端，基于微信公众号及手机App 提供服务，地产开发商无需增加额外成本，就可以轻松实现小区电子商务。

1.2.3将服务对象转变为核心资源，物业费为0都愿意管

引入小区电子商务，物业公司可以充分发挥小区业主资源的核心优势。通过预付收益、商业交易提成收益、预订手续费收益、广告收益等获得各项增值收益。

拿其中几项来做分析，在商业交易提成中，按每户月平均日常消费1000元，按手续费3%来进行计算，一个管理20000户业主的物业公司每月可以获得的手续费为60万元。在广告收益中，如果和分众传媒做比较，小区电子商务的广告媒介是深入到每家每户的，并且是在业主购买过程或了解城市资讯过程中，根据客户的兴趣弹出的，其广告效果更好更到位，仍以上述物业公司为例，按100个广告客户统计，每个每月支付2万元广告费（折合每户1元广告费），则每月有200万元的广告收益。

通过这一商业模式转变，物业公司可以缓解成本逐年增高，物业费难以上涨的困境，会更加珍惜所管小区这个资源，用心为业主做好服务。从而在根本上解决了当前部分物业公司和业主之间的利益冲突，促进了社会和谐。

1.2.4盘活社区商业，促进社区商业繁荣

业主回家后，劳累了一天比较少会出来活动，一般在家看看电视，为小孩辅导一下学习。即使产生的消费的需求，考虑到过程中的辛苦，也就打消了这个念头。这些因素都使得当今社区配套的商业经营的不愠不火。

通过引入小区电子商务，小区配套的商业可以优先进入招商范围，业主在家里就可以直接进行购买。扫平了业主因为嫌麻烦而打消消费的障碍。从而盘活社区商业，令商业地产配套的社区商业升值并促进了社区商业的繁荣。

1.3 业主

1.3.1 居家团购，省钱方便，及时送货，提高用户体验。

由于小区电子商务的地域密集型，招商商家的运营成本可以明显降低。从而使得业主可以居家购买到更加便宜的商品和服务。而方便性则是一目了然。社区商家因为地理位置靠近小区及业主，能够提供快速的送货服务，一小时内，甚至及时送达到业主手里，这大大

提高了业主的购物体验，让业主更能享受到电子商务购物的便利性，这是传统的电商平台不可能做到的。

1.3.2 智能化综合服务平台，周边服务一触即达

通过建立智慧社区物业及智能化综合服务管理平台，业主可以足不出户，在平台上办理各种服务，如小区内的报修，缴费，公告，投诉建议，家政服务预约等。还可以查询和办理小区之外的各项民生服务，如宽带通讯，汽车保养，旅游出行，医院挂号，金融理财，文化教育，劳动就业等，这既提高物业公司综合管理水平，又提高社区居民生活的品质。

1.4 周边商家

1.4.1 坐拥高密集度高忠诚度优质客户群，把握新时代最重要资源

通过进驻各小区电子商务平台，周边商家可以获得高密集度的优质客户。小区电子商务平台是由小区物业来进行管理的，小区物业为了保证服务质量和可管理性，一般在某个领域仅会选取1-2家商家来进行服务。这样，在这个高选择性的商业环境中，进驻小区电子商务的商家可以获得客户的高忠诚度。这些都是新商业时代最重要的商业资源。

1.4.2 无门店成本、低配送成本，经营费用大大降低

通过进驻小区电子商务平台，商家可以减少门店的数量，从而大大节省成本。由于小区业主的地域集中性和物业二次配送的支持，商业单位的配送成本可以极大降低，这些都可以促使商业单位的经营费用降低，进一步有利于增强商业单位的商业竞争力。

1.4.3 无限宽广的货架，可以充分利用长尾商品来获得利润

电子商务最大的特点就是可以有无限宽广的货架。在如今长尾商品可以占到一半利润的高选择性、高度个性的商业环境中，可以使得进驻小区电子商务平台的商家获得对新商业时代高度的适应能力，可以充分利用长尾商品来获得利润。

1.5 社会效益

1.5.1 方便百姓，促进内需，刺激消费

小区业主足不出户就可以享受到各类生活服务，而且还比外边的市场更加实惠。这就像淘宝网一样，无疑会促进业主在有消费意图的当时或闲暇无事时在家里翻阅，看看有没有很优惠或很新奇的生活类商品。这样，会在一定程度上促进内需增长，刺激具名消费。

1.5.2 绿色地产，环保商业，低碳经济

业主购买生活必需品无需出门，居民密集居住区域无需更多、更大商业门店，有序的二次配送，这些都为社会实现到了低碳、环保和绿色。

1.5.3 商业模式创新，为商业地产、物业公司经营结构转型提供新模式

引入小区电子商务，可以令物业公司以前单纯的服务对象（业主）转变成为核心资源。在小区电子商务中，获得与传统物业管理费相同甚至更高更有可增长性的收益。

1.5.4 解决物业与业主之间的利益冲突，促进社会和谐

通过引入小区电子商务，业主成为物业公司的核心资源，在小区电子商务中，通过降低社会整体商业成本而实现了物业公司和小区业主的双赢。透过引入小区电子商务带来的丰厚收益，物业公司可以缓解成本逐年增高，物业费难以上涨的困境，会更加珍惜所管小区这个资源，用心为业主做好服务。从而在根本上解决了当前部分物业公司和业主之间的利益冲突，促进了社会和谐。

第二章 智慧社区IT 系统综述

2.1 智慧社区系统概述

《xx 智慧系统》主程序编程语言采用J2EE ，具体的程序框架是基于Spring ，由xx 根据自身业务需要改写的程序框架。 Web服务器默认采用Apache ， 支持Ngnix 发布，应用服务器默认采用Tomcat ，支持JBos 。数据库采用MySQL 。整个管理系统易操作易维护，具有良好的灵活性和可扩展性。

2.2 智慧社区系统的功能

2.3 平台架构模式

2.3.1 Apache/Nginx

Web 服务器默认采用Apache ， 支持Ngnix 发布。

2.3.2 Tomcat/JBoss

应用服务器默认采用Tomcat ， 支持JBoss

2.3.3 MySQL

数据库目前支持MySQL

2.3.4 NoSQL 和搜索引擎

目前支持基于数据库的搜索，架构设计中支持NoSQL 和搜索引擎实现检索

2.3.5 负载均衡、Session 策略

支持负载均衡和Session 复制策略

2.3.6 事务控制

在架构设计中基本回避了分布式事务控制和长事务

2.3.7 数据库垂直水平分割

在数据库设计中进行了模块划分，并在设计中考虑了垂直分割和水平分割策略

2.3.8 模块化设计与多应用部署支持

系统采用了模块化设计，在部署中架构上支持部署成为多个应用。

2.3.9 CDN支持

对图片、视频等内容支持CDN 配置

2.3.10 消息中间件支持

在架构设计中预留了消息中间件的服务，在后续版本中会使用到

2.4 Web 程序框架

2.4.1 MVC框架

系统中每个模块均采用MVC 的框架实现。

2.4.2 Spirng框架

主程序编程语言采用J2EE ，具体的程序框架是基于Spring ，由xx 根据自身业务需要改写的程序框架。

2.5 App 与服务器通信模式

App 与服务器通讯采用json 数据格式交互，通讯协议为http 协议

A. 用户发起一个网络请求

B. App负责组装参数（以键值对的形式存放在Map 容器中），并通过Http 协议对服务器发起异步请求（当服务器处理完成后App 通过异步回调机制处理服务器返回的json 数据），

C. 服务器处理App 请求完成后，把数据以json 格式返回给App 。

D. App异步回调处理数据

第三章 智慧社区的发展及现状

3.1 智慧社区发展历程

在中国，智慧社区目前已经进入加速发展时期，物联网、移动互联网等信息技术的发展，近几年国家的大力推动，加速了“智慧社区”的规划和建设。

3.2智慧社区的现状

智慧社区本身代表了一种较现代的生活方式，受建设成本和消费水平影响较大。因此，智慧社区的发展还很不平衡。深圳、上海、广州、北京等各沿海城市、直辖市和各省级中心城市发展较快，智慧社区还主要集中在这些大城市的主要社区。

目前一些大型的房产开发商及物业管理企业，如万科，花样年，保利等，绿地，龙湖等，已经上线自己的智慧社区平台，在应用于自有社区的同时，开始兼并全国各地的中小物业公司。另一些互联网公司也上线了智慧社区平台，陆续进驻各地的小区，开始跑马圈地。

xx 作为智慧社区方案供应商的先行者，已经陆续为珠三角数十个社区搭建智慧社区平台，并与国内最大的地产商之一，恒大地产签署合同，建立了长期合作关系。随着xx 智慧社区方案的日渐成熟，必将大大加快各地智慧社区建设的进程。

结 语

智慧社区的引入，对物业管理公司而言是一次商业模式的变革，在坚持服务业主理念的前提下，在某种程度将业主从单纯的服务对象转换成为物业公司的核心资源。

目前智慧社区的发展规模和体量已经逐渐进入加速发展时期。从2014年底，政府不断出台一列智慧社区的项目和资金，改造老旧小区并打造养老型智慧社区，让智慧社区的落地实施不断快速向前推进，未来一两年，各地的智慧社区普及必将进入高速发展时期，并出现井喷之势。物业管理的功能和其提供的服务也会随之上一个台阶，社区电商的优势也会逐渐体现并为广大商家和业主接受，并对电扇的现有格局带来冲击。

智慧物业解决方案

纵观物业管理现有状态

移动信息化技术在物业应用还较少，智慧应用处于初级阶段。由于物业所处环境及发展商考虑问题的出发点不同，智能化的规模和范围也各不相同，缺乏对小区智能化全面的规划和设计，使得房地产商对智能化系统不甚了解，要求不高，投资不高，他们把智能化看的很弱。机电、空调、电梯等是主体、标配，所以不得不安装，然而在智能化则有些可有可无的概念，即便安装了，投入也相当的低。

未来物业的全新动向

那么完整的一体化的智能物业究竟是什么样的呢？充分借助室内信息技术，实现智能楼宇、智慧物业、智慧政务、智慧公共服务。改变传统服务模式、实现物业服务转型升级，降低物业服务成本，改善物业服务成本结构，改变业主生活体验，引领社区生活方式的蝶变，综合本地的服务优势，围绕广大业主的需求，开展丰富的物业小区服务，增值服务，让业主足不出户便可享受高度人性化、便捷化的服务体验。

目标客户群体需求

每行每业的需求都和日常的生活所需是不能分割的，所以我们Palmap+

经过对物业管理的调查与剖析整合出目前物业所存在的问题及需求，希望能实实在在的带给目标客户很大的便利，带动整个物业行业管理的智慧化发展。

l 通过信息收集实现最优服务；

对物业范围内全部人员进行覆盖；

管理和维护成本更低；

可靠的系统使用户投诉更少；

需求智能、节能的新概念技术；

物业维护需求；

持续发展上可以提供更多元化、个性化的增值服务；

l 效率最大化；

对楼层的布局了如执掌；

迅速导航至需要到达区域；

节省人员配备资源；

对特殊人群的生活保障服务；

物业财产资源的统计；

人员、财务的安保管理；

智慧物业的智慧概念

物业的主要构成就是商业和住宅，因此物业社区的信息化应用始终主要围绕着用户及管理者日常生活展开，在智慧物业社区，智慧应用将渗透到人们生活得各个方面。智慧物业将智慧应用延伸到使用者内部，各种电子信息设备、通讯设备、娱乐设备、家用电器、自动化设备、照明设备、保安（监控）装置及水电气热表（概称三表三防设备）等连成网络，通过App 或其他平台的结合，根据环境的变化自动变换状态。人员的出行也因智慧停车场的出现便的更加的快捷，智慧停车场系统统一管理辖区内的车辆停放，保持道路、过道、电梯及扶梯等平面及垂直交通的畅通。人们的生活环境工作环境也可得到智慧管理，在社区内部安装的环境监测设备，不仅可实施显示社区环境状况，便于人员安排活动及合理安排工作时间，同时可向环保部门环境监测系统提供数据。可以市交管信息互通，对一些违章、被盗车辆进行及时处理。通过智能垃圾回收几桶，清洁人员定时定点或接到智能垃圾箱报警后及时收集和清运垃圾，保持社区及周围环境的干净、整洁。远程医疗与救助服务、一站式政务服务等智慧化服务将不断丰富与完善，使人们的生活方式更加智慧、更加便捷。Palmap+所提供的智慧物业，是利用技术的创造与革新，为物业管理者、住户提供更高效、更便捷的沟通与交互，实现从管理、运营、流程化、业绩和沟通的极致效率。

移动中的云计算

●实时获取区域内全部或单人位置信息

●针对位置及历史信息计算未来动作

●突发状况应对措施与方案

●节省时间成本与可见消耗

物业中的位置意义更加重要

●实现自动导航至目的地

●通过位置进行推送，引导与分流人群

●特定区域内信息提示

●突发状况APP 推送提示

智能化的物业管理体验

●对区域内的人员展示位置并计算分析动机

●建立区域内人员的位置档案并不断更新完善

●智能化巡防，降低人工成本

●可视化巡视路径，消除安全隐患

我们提供的服务完全是基于室内位置实时数据分析得出来的结果进行的分析与安排，目的是为了物业能提供更优秀的服务体验，业主能得到更及时有效的信息建议，管理层获得更准确详尽的运营数据，利用技术的力量改变以往的困境与迷茫，在信息时代的氛围下，对物业管理的数据进行收集与分析，创造属于物业管理行业的大数据分析体系。

我们可以预见，当以业主为中心进行优化的智慧物业得以实现，管理效率将得到提高，失误将被降低并实现更好的结果，以提供更好地服务。智慧的物业管理可以把最佳的解决方案、相关专业知识以及实时人员位置内置到工作人员APP 中，实现最准确快捷的物业管理服务，智慧化在物业管理工作中起着举足轻重的作用。

智慧物业管理，贴近你的生活

一套智慧的方案，应该是这样的，通过它，可以更好的改善用户者体验，可以更迅速快捷的缩短与业主之间的沟通距离，可以更明显直观的节省物业的成本，可以更准确灵活的应对突发事件与紧急情况的挑战，一切均是为了效率与节约成本。

l 创新的管理体制

利用室内位置定位的技术，实现与业主远距离的交互，从未更全面的掌握业主及流动人员的全部信息，并针对业主所遇到的问题进行安排部署，最大化的节省重复所浪费的时间，并通过App 或其他载体缩短与业主的物理距离，实现科技信息化高标准的管理体系。

ü缩短与业主的物理距离

ü实时掌握区域内人员的位置信息

ü实时了解区域内车流的位置信息

ü可视化的界面展示区域内物业工作所需信息

l 科学的分析与优化

通过收集到的详细实时信息，对物业管理的既定流程、计划安排、设施的使用情况进行实时的数据展示，并根据所展示出得信息对流程、计划安排、设施的使用情况做出科学的调整。同时，利用信息收集分析所得到的结果，对物业管理整体的情况进行把控，及时做出相应调整，利用科学有效的数据进行管理及分析工作。

ü掌握区域内整体人流热点情况

ü监控区域内可疑人员路径和停留时长

ü掌握工作人员的位置及停留时长

ü收集分析业主位置信息和偏好

ü通过对收集数据的分析增加安全系数

l 有效的服务前所未有

与提升服务相关的各种策略方法都使用过，行之有效的微乎其微，主要的难点不是在于服务理念的不完善，更多的问题往往在于对信息的把控是否及时，服务的对象需求点是否明确，以及服务的内容是否贴切被服务者当前的需求，而这往往都是滞后的。

ü根据收集到的信息独立化提供服务

ü完善服务反馈机制，了解真实需求

ü每一次服务都进行记录，从数据中建立模式

ü用服务创造价值，衍生各种附加收益

l 详尽的了解问题所在

早在智慧物业管理概念创立当初，体系的建立就是为了解决物业管理行业所面对的各种问题，随着技术的不断完善，就的问题不断被解决，新的问题也逐渐出现，前进的脚步从未停止，只需不断前行，让问题通过数据表达，再返回通过数据去分析解决。

ü成本为何总是控制不下来

ü效率究竟如何进行有效提升

ü业主满意度曲线摇摆不定

ü物业行业的智能化能到什么程度

l 对于未知也要尽在掌握

一个良好的智慧体系不仅仅要体现出对于现状的分析与把握，针对未来的发展趋势也一定要做出科学的判断与预测，在面对未知时要有根据以往数据得出趋势预判的能力。

ü通过App 推送天气预警

ü特定场所推送差异化信息到适宜人群

ü对区域内未来停水停电计划进行推送

ü对突发事件及区域内群体事件进行预警

Palmap+提供的服务：

面向社区：

·商业社区和住宅社区地图的绘制

·物业工作人员的实时位置

·把握社区内人员位置及人群热点

·可疑人员的全程监控与堵截

·紧急事件和突发情况的应急预案

·对环节与流程的把控

面向工作人员：

·根据业主的历史位置及停留时长判断业主习惯

·访客的实时位置及动机监控

·与业主进行高效便捷沟通

·了解业主需求，根据位置个性化服务

面向业主：

·满足基于位置的个性化需求

·基于实时位置的导航功能

·免费且稳定的wifi 覆盖

·对特殊人群的特殊关照

·停车位的双向导航

目标客户群体：

物业管理人群

物业整体决策者

物业日常管理者

业主

开发商

让一切数据浮出水面（LBI 作用与重要性）

室内定位数据是一部史诗般的巨著，从中可以获知无限的信息，Plamap+所努力的目的就是无限接近真相，无论是在过去的信息收集，还是现在的位置数据展示，抑或是将来的行为预测分析，为物业管理层、业主和物业工作人员提供一套统一的解决问题体系，用物业管理行业的大数据来为物业管理的智慧化增添动力。

让转换更贴近每天生活

让线上的需求转移到线下来实现，无疑已经成为当今生活方式的一大特点，转换在各行各业均有呈现，在Palmap+提供的智慧物业管理体系中，转换也是整个智慧流程中非常重要的一个环节。

从业主手机端的APP 开始，这种转换就一直在起着作用。业主可以通过APP 与前台直接语音沟通。比如代收快递，失误招领等。随着技术的升级，社区的保安人员可以随时定位，让业主知道你身边的安保人员在哪里。当有陌生人来访时，通过平台或视频确认来访者身份，门禁系统还会流于形式吗？通过APP 反映社区内部曝光，形成舆论监督力量。这些小问题也许就不那么难解决。有了关注，才有可能理解，能做到这些，对物业，业主的价值将是巨大的。

智慧物业管理，为你所想

Palmap+智慧物业管理体系做出的决策有理有据，而不再仅凭习惯、个人看法和主观直觉去作出判断。对于各种事件，他们能够提前做出预测，而非仅靠事后反应。他们能够抓住竞争优势，他们经常以一种出乎意料、反直觉的方法重新制定问题。

如今，曾经普遍被认可的传统习惯正在让位于创新的观点、工作方式以及跨行业的解决方案。各部门的角色正在发生转变。让系统中的每一个参与者都感受到智慧所带来的愉悦。

谢家瑾谈物业管理智慧社区的建设

这次论坛选题“智慧社区”是基于一种紧迫感。今天一天的会议非常成功，6位主题发言和下午的互动都非常精彩。对一些问题认识有分歧和讨论中的争议很正常，如果大家的认识都一致了，我们就没有必要开论坛会了。我在“谈物业管理与‘智慧社区’建设”一文中提到：“近几年，‘智慧城市’与‘智慧社区’建设引起了各方面关注与一批物业企业的积极参与。但总体看，对‘智慧城市’和‘智慧社区’的认识还处在百花齐放阶段，工作的推进也还在探索中。最近我对有关问题做了一点研究，说实话并没有找到成熟答案，只能把自己的一些粗浅认识写出来抛砖引玉，希望在扬州会上，能听到更多高见”。下面，谈几点参加了一天会议的感想和认识。

一、什么是“智慧社区”

我在“谈物业管理与‘智慧社区’建设”一文列举了四段自己认为较为妥帖的“智慧社区”的解释，因时间关系，在这里我只把其中一段拿出来和大家分享。

北京大学教授、博士生导师朱跃生认为，智慧城市是城市信息化的高级阶段，是现代化城市建设及可持续发展的新模式。智慧社区是智慧城市实施的重要环节，它以“智慧社区服务”作为切入点，通过建立智慧社区物业及智能化综合服务管理平台，为广大市民提供社区医疗、社区养老保健、智能交通、电子投票、宽带通信、环境监控、水电气自动抄表、安防监控、食品安全溯源推送、邻里互动、

社区文化及教育、新媒体推送、智能家居、电子支付等服务，既提高城市的综合管理水平，又提高民众生活的品质。

关于“智慧社区”的解释有很多，我想当前大家对“智慧社区”有个总体了解即可，不必纠缠于哪个解释更加准确。

二、物业管理对“智慧社区”建设的参与

物业企业要不要，能不能参与“智慧社区”建设，是这次会议研讨的主要问题，今天的几个主题发言应该有很强的说服力和针对性。关键是我们对这股潮流是否“看得见，看得起，看得懂”。我个人的观点是鼓励有能力的企业要关注，要参与，也相信我们的品牌企业能参与，能成功。

深圳市住房和建设局今年4月发布了“推行‘智慧社区’建设试点工作方案”，提出年内健全完善“智慧社区”建设技术规范和推广模式，完成30个小区“智慧社区”建设试点。通过“智慧社区”建设提升小区物业管理服务水平，提高业主生活质量；积极探索社区管理新模式，促进物业管理创新发展、转型升级。

万科物业去年牵手华为公司共建了“智慧社区联合实验室”，万科青岛小镇项目的业主在当年最先体验到智慧社区解决方案带来的生活方式改变：邻里间可免费视频通话，业主与小区出入口岗亭可直接对话；业主可在社区服务平台上选择自己需要的服务，可使用立体式居家防盗系统进行远程手机布撤防；无线定位系统的建立，既实现了对访客的实时跟踪管理，更能提供对老人、小孩的随时监护。社区商业、智慧医疗、智慧教育、EBA 远程设备监控等服务的逐步升级，使居住在万科社区的业主更趋近安全和幸福状态。

深圳中信物业在红树湾项目开展的“智慧社区”试点，与网络运营商合作打造的深圳第一个WIFI 全覆盖小区，将高端个性化“铂金管家”服务和“家e 通”智能服务终端“EPAD”结合，通过智能物业服务终端业务范围的不断扩大，满足业主衣、食、住、行等方面的需求，让业主充分感受到科技与服务相结合带来的魅力，享受舒适便捷的中信生活方式。

深圳彩生活服务集团去年9月与中国光大银行联合推出了“彩生活e 卡通”，以深圳为示范地区，共同打造新型智慧社区。围绕社区管理、公共服务、智慧微商圈，实现了小区内与周围商圈一卡通。业主持有的“彩生活e 卡通”除了具备银行借记卡所有功能外，更通过IC 芯片实现了包括电子账户、小额支付在内的金融功能，以及包括小区与停车场门禁在内的生活应用功能，还可在加盟彩生活服务平台的便利店、超市、网上商城等集群化服务平台上刷卡享受折扣消费，并获得积分奖励和银行提供的增值服务。

“碧桂园智慧社区”目前开通了在线购物、智能安防、管家服务、物业服务、便民服务、家庭百科、休闲娱乐及可选配的智能家居等八大平台。业主可在电视机、智能手机、电脑终端上在线购买送货上门的蔬菜、食品、日用品等；可通过智慧社区云终端，调取小区安防视频在家观看；可通过智能管家平台预定车辆、送餐、衣物干洗、洗车、收发快递、票务等服务；可在线报修、投诉及与物业企业互动，完成家政服务安排，点播电影、电视剧、综艺节目，获得二手房交易与房屋租赁等中介服务。

招商局物业设计研发的“到家网”数字服务平台，包括在线报修、投诉等“物业基础服务模块”，文体、生活服务等“社区服务模块”，新闻中心、走进招商会等“行政模块”三个模块。今年5、6月，在深圳蛇口4个小区进行了“智慧社区”“到家网”运营试点，共计3500户业主通过CRM （客户管理系统）实现了95%以上的信息采集和登记率；386户业主通过手机APP 客户端、电脑PC 、电话等服务终端体验了“数字化”服务；通过“到家网”处理客户服务2816单次。“到家网”的上线运营改变了基础服务的提供方式，优化了服务流程，丰富了客户体验，并为实现现场服务实时监管、办公联动和减员增效提供了可能。

这次参与到“智慧社区”专题研讨的，还有长城物业、嘉宝集团、常州中房物业、中粮物业、福州永安物业、河南正弘物业、内蒙古维邦物业、河北恒辉物业等一批企业，由于时间关系，不能对他们的经验一一展开点评，希望大家认真研读。

这次论坛选题“智慧社区”是我的建议，是基于一种紧迫感。今天一天的会议非常成功，6位主题发言和下午的互动都非常精彩。对一些问题认识有分歧和讨论中的争议很正常，如果大家的认识都一致了，我们就没有必要开论坛会了。我在“谈物业管理与‘智慧社区’

建设”一文中提到：“近几年，‘智慧城市’与‘智慧社区’建设引起了各方面关注与一批物业企业的积极参与。但总体看，对‘智慧城市’和‘智慧社区’的认识还处在百花齐放阶段，工作的推进也还在探索中。最近我对有关问题做了一点研究，说实话并没有找到成熟答案，只能把自己的一些粗浅认识写出来抛砖引玉，希望在扬州会上，能听到更多高见”。下面，谈几点参加了一天会议的感想和认识。

一、什么是“智慧社区”

我在“谈物业管理与‘智慧社区’建设”一文列举了四段自己认为较为妥帖的“智慧社区”的解释，因时间关系，在这里我只把其中一段拿出来和大家分享。

北京大学教授、博士生导师朱跃生认为，智慧城市是城市信息化的高级阶段，是现代化城市建设及可持续发展的新模式。智慧社区是智慧城市实施的重要环节，它以“智慧社区服务”作为切入点，通过建立智慧社区物业及智能化综合服务管理平台，为广大市民提供社区医疗、社区养老保健、智能交通、电子投票、宽带通信、环境监控、水电气自动抄表、安防监控、食品安全溯源推送、邻里互动、社区文化及教育、新媒体推送、智能家居、电子支付等服务，既提高城市的综合管理水平，又提高民众生活的品质。

关于“智慧社区”的解释有很多，我想当前大家对“智慧社区”有个总体了解即可，不必纠缠于哪个解释更加准确。

二、物业管理对“智慧社区”建设的参与

物业企业要不要，能不能参与“智慧社区”建设，是这次会议研讨的主要问题，今天的几个主题发言应该有很强的说服力和针对性。关键是我们对这股潮流是否“看得见，看得起，看得懂”。我个人的观点是鼓励有能力的企业要关注，要参与，也相信我们的品牌企业能参与，能成功。

深圳市住房和建设局今年4月发布了“推行‘智慧社区’建设试点工作方案”，提出年内健全完善“智慧社区”建设技术规范和推广模式，完成30个小区“智慧社区”建设试点。通过“智慧社区”建设提升小区物业管理服务水平，提高业主生活质量；积极探索社区管理新模式，促进物业管理创新发展、转型升级。

万科物业去年牵手华为公司共建了“智慧社区联合实验室”，万科青岛小镇项目的业主在当年最先体验到智慧社区解决方案带来的生活方式改变：邻里间可免费视频通话，业主与小区出入口岗亭可直接对话；业主可在社区服务平台上选择自己需要的服务，可使用立体式居家防盗系统进行远程手机布撤防；无线定位系统的建立，既实现了对访客的实时跟踪管理，更能提供对老人、小孩的随时监护。社区商业、智慧医疗、智慧教育、EBA 远程设备监控等服务的逐步升级，使居住在万科社区的业主更趋近安全和幸福状态。

深圳中信物业在红树湾项目开展的“智慧社区”试点，与网络运营商合作打造的深圳第一个WIFI 全覆盖小区，将高端个性化“铂金管家”服务和“家e 通”智能服务终端“EPAD”结合，通过智能物业服务终端业务范围的不断扩大，满足业主衣、食、住、行等方面的需求，让业主充分感受到科技与服务相结合带来的魅力，享受舒适便捷的中信生活方式。

深圳彩生活服务集团去年9月与中国光大银行联合推出了“彩生活e 卡通”，以深圳为示范地区，共同打造新型智慧社区。围绕社区管理、公共服务、智慧微商圈，实现了小区内与周围商圈一卡通。业主持有的“彩生活e 卡通”除了具备银行借记卡所有功能外，更通过IC 芯片实现了包括电子账户、小额支付在内的金融功能，以及包括小区与停车场门禁在内的生活应用功能，还可在加盟彩生活服务平台的便利店、超市、网上商城等集群化服务平台上刷卡享受折扣消费，并获得积分奖励和银行提供的增值服务。

“碧桂园智慧社区”目前开通了在线购物、智能安防、管家服务、物业服务、便民服务、家庭百科、休闲娱乐及可选配的智能家居等八大平台。业主可在电视机、智能手机、电脑终端上在线购买送货上门的蔬菜、食品、日用品等；可通过智慧社区云终端，调取小区安防视频在家观看；可通过智能管家平台预定车辆、送餐、衣物干洗、洗车、收发快递、票务等服务；可在线报修、投诉及与物业企业

互动，完成家政服务安排，点播电影、电视剧、综艺节目，获得二手房交易与房屋租赁等中介服务。

招商局物业设计研发的“到家网”数字服务平台，包括在线报修、投诉等“物业基础服务模块”，文体、生活服务等“社区服务模块”，新闻中心、走进招商会等“行政模块”三个模块。今年5、6月，在深圳蛇口4个小区进行了“智慧社区”“到家网”运营试点，共计3500户业主通过CRM （客户管理系统）实现了95%以上的信息采集和登记率；386户业主通过手机APP 客户端、电脑PC 、电话等服务终端体验了“数字化”服务；通过“到家网”处理客户服务2816单次。“到家网”的上线运营改变了基础服务的提供方式，优化了服务流程，丰富了客户体验，并为实现现场服务实时监管、办公联动和减员增效提供了可能。

这次参与到“智慧社区”专题研讨的，还有长城物业、嘉宝集团、常州中房物业、中粮物业、福州永安物业、河南正弘物业、内蒙古维邦物业、河北恒辉物业等一批企业，由于时间关系，不能对他们的经验一一展开点评，希望大家认真研读。

三、物业企业参与“智慧社区”建设的基础和有利条件

一是物业管理与社区建设“和而不同、良性互动”的紧密联系；

二是物业管理与广大业主互相依赖的“鱼水”关系；以上两点是我们参与“智慧社区”建设的基础。

三是业主不断增长的物业管理需求，对传统物业服务形成挑战，并给我们拓展延伸服务带来商机；

四是物业企业近几年遇到的成本快速上涨与服务费价格调整机制的缺失，以及招工难两大主要困难，激发起对劳动密集型、简单服务提供者现状，以及对死守清洁、绿化、秩序维护和设备维修四项基础服务定位变革的探索；第三、四两点是一些企业率先参与“智慧社区”建设的动力。

五是物业管理涵盖的庞大客户群体形成对社区服务的规模化需求；

六是网络技术使得集各种社区服务的商业平台搭建成为可能；

七是由此呈现有关分供商加盟社区服务商业平台的热情；

八是金融机构的积极参与，对物业企业介入社区服务集成运营形成支撑；以上四点是物业管理参与“智慧社区”建设的有利条件，做得对路，能获得社区资源的整合与受益权。

九是物业管理向现代服务业转型升级的内外动力；

十是品牌企业实现管理流程再造、品质提升、进一步做大做强的可依托途径。

四、推进“智慧社区”建设应注意什么

一）既积极又冷静，切忌一哄而上

正如来源于赛迪网上“智慧社区现状与趋势”一文指出的：目前智慧社区的发展还处于初级阶段，大量结合了物联网技术的社区应用还处于方案或试运行阶段，需求的发掘还不充分；智慧社区的发展很不平衡，主要集中在大城市主要社区；智慧社区产品与技术方案尚不成熟；智慧社区建设标准与规划缺乏；部分系统的兼容性、互换性、开放性差，将给未来系统的集成与数据共享带来很大困难。我想，除了以上这些问题外，还有很多问题需要认真研究和解决。在我和万科集团副总裁朱保全就智慧社区进行沟通的时候，他就提出“这

个事情需要投入，每家公司自己做不经济”。

在智慧社区建设加快兴起，物业企业参与积极性被调动的同时，我们一方面要以热情的态度关注，并结合企业自身情况研究介入的可能和如何介入，同时要保持冷静的头脑，切忌一哄而上。

二）把握好八个问题

首先要通过不断为业主提供优质服务来提高业主满意度和信任度，为参与“智慧社区”建设奠定基础；二要全面考虑环境、政策、区域、风险等影响因素，认真研究“智慧社区”建设的不同模式和技术特点，制定适合自己的行动计划；三要考虑目前有些信息技术和手段尚未成熟和定型，且此类技术更新发展速度极快，做好技术选择和集成应用, 搭建好“智慧社区”运营平台，是“智慧社区”建设可持续发展的重要环节；四要立足于物业管理水平和效率的整体提高，以及为业主提供优质快捷的延伸服务两个重点，坚持管理与服务两个平台建设两手抓，两手都要硬；五要坚持有所为有所不为，选择好延伸服务的内容，从家政、养老、房屋资产管理等业主迫切需要的项目入手，逐步完善服务类别，扩大智慧社区平台的服务覆盖面；六要做好服务平台供应商和加盟商的筛选，选择品牌知名度高、产品质量有保证的商家来提供专业服务，并厘清各方权责利，完善服务及产品质量纠纷的处理机制，避免因第三方服务或产品质量缺陷导致业主对物业服务企业的不满；七要吸纳金融机构的参与，鼓励企业联盟的出现，打造区域性的住宅小区集群，以足够大的管理规模和用户数量，形成对服务供应商加盟的足够吸引力，降低运营成本；八要在经营绩效和品牌宣传上下功夫，凸显“智慧社区”建设的经济效益和社会效益。

三）因企而宜，选择参与形式

物业管理参与“智慧社区”建设，一定要因企而宜，因地制宜。管理规模很大、覆盖区域广的集团型企业，可以创造条件参与和介入“智慧社区”建设。像深圳彩生活管理8000多万平方米、700多个住宅项目，他们能为1万多户业主提供房屋出租代理服务并收获可观的利润；可以主要通过搭建庞大业主群体和所管项目周边业主加入的社区服务电子平台，吸引各类供应商的加盟；可以和光大银行联合推出“彩生活e 卡通”。由此尽量减少自身资金投入，降低有关风险。

而管理规模小的物业企业，要避免不切实际地投入巨额资金去建设电子社区商务网。现阶段通过做好四项服务基础上的线下或简单搭建的线上平台，开展适当的多种经营服务即可。

四）依托品牌企业，走企业联盟的道路

提倡以城市为基础，以龙头企业为依托，通过品牌物业企业的联盟形式，整合和做大服务平台，并鼓励中小企业加盟，降低物业企业参与“智慧社区”建设的成本，逐步扩大试点覆盖面。推进中要有整体思路，要坚持不脱离基础物业管理之本，要有所为有所不为，要吸收高素质人才的加入。

对“智慧社区”的了解还很肤浅，所谈几点很不成熟，一家之言，仅供参考。今天的会议是对物业管理参与“智慧社区”建设的开题，改善行业生存状况和转型升级的道路还很长，希望大家坚持探索，砥砺前行，通过不懈努力去争取胜利。

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1. 智慧社区概述

1.1行业背景

关于物联网：2010年底，国家把大力发展物联网写入十二五规划，从此拉开了智能化、智慧化时代的大幕。什么是物联网？简言之，就是" 物物相连的互联网" 。物联网是指通过各种信息传感设备，实时采集任何需要监控、连接、互动的物体或过程等各种需要的信息，

与互联网结合形成的一个巨大网络。其目的是实现物与物、物与人，所有的物品与网络的连接，方便识别、管理和控制。

关于智慧城市：2013年1月29日，国家智慧城市试点创建工作会议在北京召开，公布了首批国家智慧城市试点名单，住建部与第一批试点城市（区、县、镇）代表及其上级人民政府签订了共同推进智慧城市创建协议。首批国家智慧城市试点共90个，其中地级市37个，区（县）50个，镇3个，试点城市将经过3―5年的创建期，住建部将组织评估，对评估通过的试点城市（区、镇）进行评定，评定等级由低到高分为一星、二星和三星。

那么，什么是智慧城市？百度百科描述如下：

智慧城市是新一代信息技术支撑、知识社会下一代创新（创新2.0）环境下的城市形态。智慧城市基于物联网、云计算等新一代信息技术以及社交网络、Fab Lab、Living Lab、综合集成法等工具和方法的应用，营造有利于创新涌现的生态，实现全面透彻的感知、宽带泛在的互联、智能融合的应用以及以用户创新、开放创新、大众创新、协同创新为特征的可持续创新。

在IBM 的《智慧的城市在中国》白皮书中，基于新一代信息技术的应用，对智慧城市基本特征的界定是：全面物联、充分整合、激励创新、协同运作等四方面。即智能传感设备将城市公共设施物联成网，物联网与互联网系统完全对接融合，政府、企业在智慧基础设施之上进行科技和业务的创新应用，城市的各个关键系统和参与者进行和谐高效地协作。《创新2.0视野下的智慧城市》强调智慧城市不仅强调物联网、云计算等新一代信息技术应用，更强调以人为本、协同、开放、用户参与的创新2.0，将智慧城市定义为新一代信息技术支撑、知识社会下一代创新（创新2.0）环境下的城市形态。智慧城市基于全面透彻的感知、宽带泛在的互联以及智能融合的应用，构建有利于创新涌现的制度环境与生态，实现以用户创新、开放创新、大众创新、协同创新为特征的以人为本可持续创新，塑造城市公共价值并为生活其间的每一位市民创造独特价值，实现城市与区域可持续发展。因此，智慧城市的四大特征被总结为：全面透彻的感知、宽带泛在的互联、智能融合的应用以及以人为本的可持续创新。亦有学者认为智慧城市应该体现在维也纳大学评价欧洲大中城市的六个指标，即智慧的经济、智慧的运输业、智慧的环境、智慧的居民、智慧的生活和智慧的管理等六个方面。

归纳起来，我们可以这样理解：智慧城市建立在互联网的基础之上，利用云计算和物联网技术，打造全民参与的创新型城市生态环境。智慧城市之智慧，科道老姚比较认可欧洲人的说法，可以归纳为三个层面：一是城市经济和交通运输的智慧，二是城市管理和生态环境的智慧，三是居民生活和社区服务的智慧。

国内专家们对智慧城市有更加详细的描述：智慧城市包括智慧物流体系、智慧制造体系、智慧贸易体系、智慧能源应用体系、智慧公共服务、智慧社会管理体系、智慧交通体系、智慧健康保障体系、智慧安居服务体系、智慧文化服务体系。

其中，对于智慧安居服务。专家们说：充分考虑公共区、商务区、居住区的不同需求，融合应用物联网、互联网、移动通信等各种信息技术，发展社区政务、智慧家居系统、智慧楼宇管理、智慧社区服务、社区远程监控、安全管理、智慧商务办公等智慧应用系统，使居民生活" 智能化发展" 。

1.2智慧社区的概念与内容

智慧社区是智慧城市概念之下的社区管理的一种新理念, 是新形势下社会管理创新的一种新模式。智慧社区是指充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术，为居民提供一个安全、舒适、便利的生活环境，从而形成基于信息化、智能化社会管理与服务的新型管理模式的社区。智慧社区包含以下几个方面的内容：

（1）智慧物业管理：主要指小区智能化的系统集成，例如：停车场管理、闭路监控管理、门禁系统、智能消费、电梯管理、保安巡逻、远程抄表，自动喷淋等相关社区物业的智能化管理，实现社区各独立应用子系统的融合，进行集中运营管理。

（2）电子商务服务：社区电子商务服务是指是在社区内的商业贸易活动中，实现消费者的网上购物、商户之间的网上交易和在线电子支付以及各种商务活动、交易活动、金融活动和相关的综合服务活动，区居民无需出门即可无阻碍的完成绝大部分生活必需品的采购。

（3）智慧养老服务：现在老人居住的环境有两种最常见，一是住在家里，另外就是住在养老院，针对这两种情况分别提出智慧养老的方案，其最终宗旨是使得老人拥有安全保障，子女可以放心工作，政府能够方便管理。家庭" 智慧养老" 实际上就是利用物联网技术，通过各类传感器，使老人的日常生活处于远程监控状态，以便于及时为他们服务。

（4）智慧家居：也就是智能家居，是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、信息家电、设备自动化，集系统、结构、服务、管理为一体的高效、舒适、安全、便利、环保的居住环境。

1.3智慧社区系统设计思想

城市是人类文明发展的产物，社区是城市的组成部分，家庭是社区的基本单位。这个逻辑套用过来，智慧城市是高技术与人类互动的结果，智慧社区是智慧城市的组成部分，智能家居则是构成智慧社区和智慧城市的基本单元。因此，本智慧社区的设计思想是：以智能家居作为基本单元，基于互联网实现社区全面管理与服务，使智慧社区拥有智慧生活和智慧服务的功能，成为创新型智慧城市的重要组成部分。

1.4智慧社区系统功能提要

（1）使每户居民都能够享受智能家居带来的安全、舒适、健康和便捷；

（2）为每户居民住宅节约能源；

（3）联网报警管理，为每户居民提供安全服务；

（4）社区商务服务，居民足不出户就可以实现购物和支付；

（5）社区信息服务，包括发布社区管理信息和用户查询信息；

（6）社区医护服务，为每户居民提供上门救助和护理服务；

（7）居家养老服务，为老人提供24小时随叫随到的上门服务。

2. 产品简介

2.1生活平方智能家居产品简介

2.1.1生活平方产品特点

生活平方智能家居是一款高性能低价位普及型产品，适用多种户型住宅，尤其适合三房两厅普通住宅。 生活平方是典型的物联网概念智能家居系统；它围绕视频监控、智能报警、电器控制、背景音乐四个方面实现系统功能，从安全和智能化的角度，满足现代人居家生活的需求。

生活平方采用最先进的网络通信技术和计算机技术，多种无线通信模式构建家庭无线网络，把视频、音频、报警与家电控制整合在一个无线管理平台下，从而实现家庭安防和家居智能" 全无线" ，成为行业领域的一项创举。

与同类产品相比，" 全无线" 生活平方智能家居产品具有以下特点：

高可靠性--本产品按工业级要求为家庭设计，可以7×24小时连续运转数年而不会死机；

高智能性--读取传感器数据，根据条件自动控制家用电器设备，从而实现家居智能化管理；

高性价比--软硬件具有全部自主知识产权，功能强大，品质卓越，价格远低于国外同类产品；

超简便性--操作使用简便，无需看说明书；系统安装简便，全无线，无需布线，数小时快速安装。

2.1.2生活平方系统原理

如下图所示，生活平方控制主机是系统的管理核心，与触屏操作终端之间通过WIFI 网络连接，管理摄像机、报警传感器和灯光电器控制器；同时，通过互联网和移动网，实现远程视频监控、手机移动控制等功能；

设备说明：

操作设备--智能手机，平板电脑，计算机；

管理设备--生活平方控制主机，无线路由器；

末端设备--无线灯光控制器、无线电器设备控制器、无线网络摄像机、无线报警传感器等；

2.1.3生活平方产品功能

视频监控功能

1、实时监控--通过平板电脑显示每一路摄像机的实时监控画面；

2、远程监控--通过互联网在电脑上实现远程实时监控；

3、移动监控--通过手机实现运动中远程实时监控；

4、图像存储--将监控视频数据存储在网络摄像机的TF 卡上；

5、录像回放--查看视频监控历史资料；

智能报警功能

1、防区报警--处理无线报警传感器的报警信息；

2、短信报警--报警时发送短信通知主人；

3、彩信报警--报警时把现场图片、报警位置、报警性质等综合信息以彩信方式通知主人；

4、智能报警--报警时，灯光打开、摄像机抓拍、警号响起、显示屏弹出报警画面、发送短信、彩信电话。

电器控制功能

1、灯光控制--控制灯光的打开与关闭；

2、窗帘控制--控制窗帘的打开与关闭；

3、空调控制--控制空调的开启与关闭，空调温度控制；

4、电器控制--控制电视机、热水器、电动窗、饮水机、排风扇、地暖等家用电器设备；

5、定时控制--灯光、窗帘、空调和其它家用电器的定时开启与关闭，每周7天每天6个定时点3个定时段；

6、组合场景控制--将灯光、窗帘、空调和其它家用电器的若干个设备任意组合，形成场景模式，一键开启；

背景音乐功能

1、背景音乐输出--管理MP3乐曲，1路立体声音源输出；

2、背景音乐管理--设置音乐列表，顺序播放或随机播放乐曲；

3、音乐场景联动--音乐与灯光、电器等设备一起联动，构成场景模式；

4、音乐定时管理--根据播出需要设定开启或者关闭音乐的时间，实现定时管理。

2.1.4综合技术指标

视频监控--支持1~8路网络摄像机；

报警防区--64路无线防区，包括无线红外、燃气、光栅、紧急按钮、门（窗）磁；

抓拍图片--4幅，间隔两秒

灯光控制--120路灯光控制；

窗帘控制--120路窗帘控制；

电器控制--120路电器控制，控制方式可分两种：电源开关控制和学习红外码控制；

场景控制--支持12组场景管理，场景包括任意受控设备；

定时控制--每周7天，每天6个定时点，分为3个定时段；

背景音乐--1路立体声输出，150M 乐曲存储空间；

报警记录--100条报警记录查询；

操作记录--1000条操作记录；

通信管理--5个胁迫报警电话号码；

5个报警电话号码；

5个短信控制手机号码；

3个获取密码电话号码；

3. 智慧社区方案设计

3.1智慧社区拓扑图

3.2智慧社区系统原理

3.2.1系统组成

生活平方智能家居系统--管理家庭内部所有视频监控设备、报警传感器、检测传感器、灯光窗帘和电器设备的控制器；

高速宽带网--运营商提供的网络数据通道，连接社区内居民住宅和服务器、云平台，实现数据交互；

服务器--数据存储与数据交换；

管理工作站--处理客户数据信息；

3.2.2工作原理

智慧社区系统构建的基础是互联网，因此，任何参与智慧社区服务的设备都必须连接在互联网上。网络运营商把高速宽带引入家庭或商业用户，智慧社区将在计算机硬件、服务软件和客户端软件的支持下运行。

生活平方智能家居系统的控制主机，是家庭安全和智能化的核心设备，它24小时不间断连接在互联网上，首先完成住宅内部的智能化管理与控制，在智慧社区系统中，它的作用是：1、保障网络数据安全；2、管理数据交互，把手机、平板电脑上的交易信息提交管理服务器，把服务器发送的数据在信息终端上显示出来。

不同类型的服务信息需要有不同的服务器来管理。智能家居提交的信息包括订购信息、医护服务信息、查询信息、报警信息、物业管理信息等，这些数据由相应的服务器存储，并转发至对应的管理工作站完成处理，从而达成服务。

还有一类的信息服务是面向大众推送。例如物业管理信息、社区活动通知、缴费通知、广告信息等等，其过程与上述相反，由信息处理工作站将上述信息提交信息服务器，信息服务器根据要求向每一个智能家居系统推送信息数据，并在智能家居客户端（手机、平板、计算机）上显示出来。

4. 智慧社区功能实现

4.1家居安全与智能化

智能家居的首要任务是保障居家安全，网络摄像机对住宅门口、阳台或者客厅等公共区域实施监控管理，利用手机、平板电脑可实现远程监控；

智能家居系统配有报警传感器，一旦非法入侵立即启动报警，打开灯光、拉响警笛、抓拍图片、发送短信彩信；

对灯光、窗帘、电器实施自动控制、现场人工控制和远程网络控制；

上述智能家居的基本功能在2.2中有详尽的描述，在此不重复。

4.2节能管理

生活平方智能家居系统对灯光电器设备可以实施定时管理，通过系统设置上班、睡觉时段的工作状态，从而达到节能的目的。 纳入智慧社区管理之后可以通过安装用电检测装置和设备电量实时监测装置，实现节能的社区网络管理，每家每户的用电情况自动监测并上报社区节能管理系统，系统根据上报的数据自动分析，当某户居民用电量超限时，自动向业主发从提醒信息。

4.3联网报警管理（管理中心--住户）

每户居民家中的智能家居系统包含了报警传感器，这些报警传感器被触发之后除了自动向业主发送短信彩信之外，还想物业管理中心的联网报警管理服务器提交报警数据，管理中心实时显示报警点所在的区域、楼栋、房号、位置、报警性质已经现场图片（若有摄像机抓拍）等全面信息，服务人员将会及时采取措施，防患于未然保障每户居民的居家安全。

为确保报警信息的准确及时，生活平方智能家居系统在社区联网报警系统中采用两种数据传输模式，一是短信平台，报警数据以短信方式发出，服务器通过短信平台接收报警信息；二是网络平台，报警数据通过互联网直接到达报警信息服务器，两种模式互为备份，确保报警信息准确无误。

社区联网报警系统示意图如下图：

4.4社区商务服务（商户--住户）

提供商品配送服务、订餐配送服务的多家商户，将自己的商品信息提交社区商城，住户使用自己的手机、平板电脑、计算机，通过智能家居系统主机与社区商城服务器建立联络，下单交易，商家接收信息之后即时配送。智能家居主机软件、硬件的唯一性与住宅结合，确保订购信息的高度可靠性。

社区商务服务系统示意图如下图所示：

4.5社区信息服务（信息中心--住户）

社区信息服务信息分为两类，一类是公共管理信息，如通知、通告、新闻、天气预报等，另一类就是广告信息，如旅游信息、教育培训信息、商品促销信息、金融服务信息等等。上述不管是哪一类信息，其系统结构都一样，只不过，公共管理信息显示在智能家居客户端的信息栏里，而广告信息需要在客户端登陆之前就显示。

社区信息服务系统示意图如下图所示：

4.5社区医护服务与居家养老服务（社区健康服务中心--住户）

社区医护服务与居家养老服务的信息流程完全一致，但是服务内容不同。

社区住户发出医疗救护信息，则医护服务中心工作站接受信息，医护人员根据信息的性质分别处理，急救信息需要紧急处理，立即上门，一般护理则按照服务流程执行。

居家养老的老人需要配置专门的手持式无线终端，根据不同的服务要求按下不同的按钮，例如洗衣、送餐、护理、清洁等，信息通过智能家居控制主机发送给服务器，居家养老工作站显示服务信息，派遣服务人员上门服务。

社区医护与养老服务系统示意图如下图所示：

4.6门禁与可视对讲系统（楼宇门口--住户）

门禁与可视对讲系统原是小区智能化的组成部分，而不是智慧社区网络服务的组成部分，但由于可视对讲与住户住宅有直接关联，所以往往被一部分人误认为是智能家居或者智慧社区的一部分。以下做简单分析。

可视对讲是通信发展的产物，在中国，上世纪90年代之后由于有线电话的普及，同时也诞生了楼宇可视对讲，它能够解决人们看到来访者并能与之通话的问题，从而增加了住宅的安全性。早已成熟的模拟信号可视对讲系统成本低廉，平均每住户300元即可，且稳定可靠，是一种广泛应用于新建楼盘的小区智能化系统。

近年来随着通信技术和计算机技术的飞速发展，全数字可视对讲开始出现，产品的主要思路是：基于TCP/IP协议的局域网传输数据，利用andriod 操作系统的平板电脑作为对讲系统的门口机和室内分机，利用网络传输视频和音频数据实现可视对讲。其优点是全数字、技术先进、功能强大、可扩展性好；其缺点是：依靠网络布线，基础设施的线路和交换设备成本高，室内分机的价格也远高于传统的模

拟可视对讲。客观地说，如果没有智能家居和联网的小区服务，全数字可视对讲的价值不大，如果加上智能家居和联网服务，则需要更大的投入更高的成本，经济上不划算，应用上也有很大的局限性，因为它仅仅存在于新建的高档社区而没有完整的智慧社区概念。 可视对讲的主要功能是：访客呼叫，室内分机显示来访者视频画面并提机讲话，控制门禁系统开门，或者业主刷卡、输密码开门。其他附加功能不一一列举。

在本智慧社区系统中，我们为新建小区设计的是3G 无线可视对讲，主要原理是：基于运营商的3G （或4G ）网络，门口呼叫者直接拨通的是业主的3G 手机，视频通话之后被叫方按键帮助来访者打开单元门。这个解决方案是目前最优秀的解决方案，其优点是：一台门口机需要一张3G 电话卡，利用运营商的移动通信网络实现通信，没有局域网布线的成本，业主使用手机接听电话观看视频，没有了室内分机也就没有了地域限制，更减少了设备成本；缺点是：依赖于移动通信运营商，需要长期缴费保证系统的正常运行。总之，移动3G 可视对讲系统的优势远远大于其缺点，系统的稳定可靠性更高，运维成本极低！

移动3G 可视对讲系统示意图如下图所示：

5. 智慧社区优势比较

5.1基于互联网而不是基于小区局域网

智慧社区构建的基础是互联网，智能家居主机把每一家直接连接到互联网上。系统对运营商没有特殊要求（无须指定哪一家运营商），对运营商的网络架构也没有特殊要求，利用运营商现有的网络，无须对小区的网络环境进行特殊的改造，这与其它基于小区可视对讲网络或者第二套小区局域网建造智慧社区，形成了鲜明的对比，节省社会资源，更加科学合理。

5.2全无线智能家居

生活平方智能家居系统的所有周边产品与主机之间均采用无线通信，无须布线，安装调试可以在数小时内实现，不仅适用新装修住宅，而且适合已装修入住的住宅。

5.3以高级加密算法保证网络数据安全

智能家居系统以控制主机为管理核心，在家庭内部是一套封闭的网络，对外直接连上互联网，系统数据在网络传输时采用加密算法，保证数据的安全，确保用户在远程监视和控制时不泄密，同时，为基于智能家居打造智慧社区打下坚实的基础。

5.4创造大物业概念

智慧社区突破了小区的局限，通过互联网和智能家居把千家万户联系起来，这就形成了大物业的概念，更明确的组织、更精细的分工、更加优质、快捷、专业、贴心的服务，最重要的是，扩展的物业服务的范畴和领域，商务服务、医护服务、信息服务的展开，将会引领新型物业管理健康、有序和良性的发展，而不再是住户业主的对立面。

5.5全面而广泛的智慧社区

在智慧社区建设的初期，往往会有一些错误的理念误导人们，把数字可视对讲与智能家居混为一谈，把小区智能化与智慧社区混为一谈，似乎只有新建楼盘和高档楼盘才能智能化，才能构建智慧社区。智慧社区的构建，不分新老小区，不分住宅档次，不分地理位置，只要家里有一条网线和一台智能家居主机，就能成为智慧城市的一分子，享受智慧社区的智能化服务。

6. 经济效益分析

6.1政府是智慧城市和智慧社区的支持者和推动者

物联网智慧社区的打造，连接起来是物与物、人与人以及人与物，大型智慧社区建成之后，以物联网为媒介，打造一个公共沟通平台，可以提供一个政府与老百姓互动的平台，收集老百姓的心声。

据美国研究机构Forrester 预测，物联网的产值将是互联网的三十倍，思科预测物联网技术将创造14.4万亿美元的商机，巨大的经济效益，不仅能够扩大内需，同时也能增加税收。

6.2运营商网络智慧社区建设的基础

物联网和智慧社区构建在互联网和移动互联网之上，运营商不需额外投入，就能够获得巨大的经济效益。

6.3地产商是智慧城市和智能家居行业发展的推手

在新建楼盘中装入智能家居系统，更多的融入科技元素，能够提升品质，吸引消费者。开发商积极参与智慧城市的建设不是投入，而是投资。

6.4物业管理公司是智慧服务的执行者和受益者

建立顺畅的沟通渠道，为业主提供贴心服务。智慧社区的管理需要由物业管理公司来执行，打造三公里生活圈，通过他们管辖的智慧社区商务平台向业主提供便捷、安全的服务，创造高收益。住户可以通过手机、电脑、iPAD 多种终端无论是在家里，还是在室外，随时随地在线订购、下单、送货、付款。在将来，物业管理公司的角色将不仅仅是物业的管理，而且是小区的一个交流和服务的平台。

6.5创造新的网络服务模式，服务业受益

智慧社区周边的教育、医疗、餐饮、住宿、家政等等商铺，都可以通智慧社区平台发布信息，获取商机，丰富的拓展应用可实现与众多商户和产业链上下游的紧密合作，将零散的商机串联起来，大大降低商户的成本。

6.6社区住户享受安全和智能化生活

社区住户能够享受智能家居带来的舒适、安全、便捷的生活方式，这种生活方式将对每个家庭带来影响，促进生活品质和人文素质的极大提高。住户通过智能社区平台还能够享受更多的服务，如小区的联网安防、便捷的家政服务、更便宜的生活成本（通过整合零散需求降低商家的成本）、贴心的医护服务和居家养老服务服务，生活变得更加精彩，老百姓的幸福感倍增。

7. 结束语

2012年，我国物联网产业市场规模达到3650亿元，比上年增长38.6%。从智能安防到智能电网，从二维码普及到" 智慧城市" 落地，作为被寄予厚望的新兴产业，物联网正四处开花，悄然影响着人们的生活。作为智能家居产品制造商及智慧社区解决方案提供商，要以符合国内智慧社区建设要求为指导，紧跟技术潮流，融合最新网络通信技术，努力打造出适应中国国情及国际发展趋势的智能智慧社区系统。

物业智慧社区APP 方案

1. 社区APP 提供的服务

1.1. 基础物业服务

1.1.1. 社区公告

发布各种社区公告，及时通知业主，例如停水停电通知。向业主发送温馨提醒，节日祝福，体现物业公司对业主的关心，促进社区和谐发展。

公告可由物业发布，也可由业主拍照上传。

1.1.2. 社区黄页

提供社区及周边的各类生活服务信息，方便业主查询热线电话并可以一键拨号，如：物业、居委会、家电维修、会所休闲、衣物干洗、快递服务、订餐送水、废品回收、开修换锁、管道疏通、物流搬家，等等。

1.1.3. 物业缴费

物业费、停车费、能源费及其它费用的在线查询及缴纳。

流程

1. 绑定房屋

2. 服务中心充值

3.App 缴费

4. 选定缴费房间

5. 选取缴费种类

6. 选取缴费时间

7. 选取缴费数额

8. 提交缴费信息

9. 缴费成功

特色

1. 账户一次充值多次使用，告别东奔西走。

2. 可以缴纳多种费用，物业费、能源费轻松搞定，缴费记录随时可查，实时到账；减少排队等候时间。

3. 有多少套房缴多少费，一次性轻松搞定。

4. 支持缴费推送提醒和缴费查询，以及对提前预付行为优惠进行支持。

1.1.4. 投诉报修

业主可以通过在线的投诉报修外，还可以通过拍照的方式把要投诉的内容实时上传到物业运营中心，通知物业会及时处理。同时业

主也可以对物业进行表扬。

流程

1. 填表

2. 拍照（可选）

3. 提交

4. 等候处理

5. 评价

特色

1. 线上与线下相结合的投诉报修，业主可以指定上门时间和服务人员；

2. 业主照片推送一手现场资料，便于工程管理第一时间了解现场；

3. 做到投诉报修可查、对投诉报修结果、及时性、有效性等影响满意度的随时进行反馈，同时便于追踪。

1.2. 增值物业服务

1.2.1. 房屋租售

结合房产中介的数据和服务支撑，在APP 上查询自有房屋的评估价值，以及物业周边房屋、车位的租赁、买卖情况。同时可以通过APP 租售自有房屋。

1.2.2. 快递代收

物业代收快递，通过平台将取件码发送给业主，业主凭取件码取件。

流程

1. 快递上门投递

2. 快递柜寄件

3. 收到取件码

4. 下班凭码取件

1.3. 社区互动服务

1.3.1. 二手市场

可以在二手市场发布转让或者求购信息。

1.3.2. 宠物

在宠物板块可以发布关于宠物的转送、领养和约会主题。

1.3.3. 拼车

发布拼车信息，包含起点、终点和时间信息，可以找乘客或者找车主。

1.3.4. 家教

发布家教信息。可以推荐和被推荐，发布的信息包含家教标签、价格、性别、年龄、照片、标题和内容等信息。

1.3.5. 家政

发布家政信息。可以推荐和被推荐，发布的信息包含家政标签、价格、性别、哪里人、年龄、照片、标题和内容等信息。

1.3.6. 论坛

论坛是小区沟通交流的平台，可以发表帖子、发起活动和发起投票等主题。

1.4. 社区商业服务

1.4.1. 便利店快送

将社区周边的便利店引入到APP 平台，并分类陈列。业主可以在线选购所需商品并提交订单，便利店完成配送，实现线上到线下的快捷消费体验。

1.4.2. 网上开店

小区业主或者商铺可以自行申请开店，通过店铺可以让邻居发现在淘宝或者其他平台上的宝贝。店铺信息包含名称、地址、链接和简介等信息。如果是个人用户需要验证身份证信息，如果是店铺，除了需要验证身份证信息外，还需要验证营业执照。

1.4.3. 在线商城

1. 商户查询：平台收集小区周边的各类生活服务提供商并进行分类（例如美食、美发、超市、中介，等等），让居民足不出户便掌

握小区周边的各种生活消费信息，还能查看商家电话和商店地址，对商家信息进行全面了解。

2. 商家评论：可以对商家进行评论（好评或者差评），通过商家口碑度对商家进行搜索排序，提升居民的消费满意度。

3. 团购服务：商家可以在平台上销售自己的商品和服务，平台不定期提供团购活动，在商家和社区居民间搭建直通桥梁，省去中间流通环节，让利于居民的同时也使商家的利润最大化。

特色

1. 在线商城整合社区商户资源，提供最便捷的生活消费体验。

2. 在线商城还提供社区内业主享受的优惠打折。

1.5. 后台服务

1.5.1. 大数据采集

采集注册业主的基础信息，例如姓名、头像、房号、手机号、性别、年龄、爱好、职业、收入、电子邮箱、使用终端类型、MAC 地址等。同时根据业主在使用APP 过程中的浏览历史、发帖历史、消费历史、关注历史等，收集用户的需求和喜好。

1.5.2. 精准营销

通过大数据挖掘业主的兴趣点和消费习惯，通过APP 平台对业主实现精准营销。

2. 各方收益分析

2.1. 对物业公司的影响

2.1.1. 现状分析

1. 服务型向经营型的转型，注重收入多元化；

2. 物业服务收费标准偏低，物业成本不断上涨；

3. 物业费收缴难、提价难；

4. 业主对服务质量的要求越来越高；

5. 和业主之间的沟通及信息传导相对原始。

2.1.2. 收益分析

1. 通过社区APP 项目的推行，方便及时地和小区业主进行沟通及互动，从而提升基础服务质量；

2. 通过周边商家优惠、特色栏目运营等方式，给小区业主带来方便和实惠，提升业主满意度，同时获得相应的回报；

3. 平台上面其他广告收入分成能丰富物业公司的盈利来源。

2.1.3. 定位

在此项目中物业公司将会承担以下几个角色：

1. 管理平台的使用者及推广者；

2. 通知通告、公共信息、便民服务等信息的内容制造者；

3. 栏目运营、周边商家的运营者。

2.2. 对小区业主的影响

2.2.1. 需求分析

在信息化高度发展的今天，业主作为被服务者，对物业公司有如下需求：

1. 能快速、方便、有效、优质的享受物业基础服务，例如：水电的维修、快递的代收、物业通知公告；

2. 社区周边的相关资讯，例如：街道办最新政策、派出所通知、周边中小学幼儿园报名入学指南；

3. 整合社区周边商户针对小区业主的特殊优惠或特色服务，例如：洗衣店上门取件送货上门、电影院特价电影票、有机蔬菜水果鲜花等的定时送货上门；

4. 小区业主业余活动的组织，例如：篮球、羽毛球、骑游等运动团体、摄影下棋等兴趣团体。

2.2.2. 收益分析

1. 方便

（1）第一时间收到物业相关通知通告，避免漏看通告板；

（2）随时随地查询水电使用情况，物业费、车位费用情况；

（3）随时了解社区周边各类资讯；

（4）一键拨打周边相关商家及政府机构的电话。

2. 快捷

（1）洗衣店上门取件，洗好后预约送货上门；

（2）通过一键拨打或在线服务的方式，解决日常报修问题；

（3）下班前定好晚餐，预约送餐时间。

3. 实惠

（1）周边餐厅、便利店、电影院等针对小区业主的特殊打折优惠；

（2）物业公司及运营者提供的促销商品或礼品；

（3）栏目运营者针对有需要人群所提供的点对点服务。

2.3. 对商业地产的影响

2.3.1. 现状分析

1. 客户分散、不集中，商品需求量少；

2. 经营费用高、长尾商品滞销，获利少；

3. 业主对商品服务与质量的要求越来越高；

4. 经营型向服务型的转型，注重收入多元化。

2.3.2. 收益分析

1. 通过进驻各小区电子商务，商超、餐饮、电信、娱乐、健身等领域商业单位可以获得高密集度的优质客户；

2. 无门店成本、低配送成本，经营费用大大降低；

3. 可以有无限宽广的货架，充分利用长尾商品来获得利润。

3. 盈利模式分析

3.1. 整体运营思路

以优化完善物业公司物业服务为切入点，围绕业主物业服务及生活需求，借助手机APP 移动终端载体，从而形成一个集物业服务、信息发布、便民信息查询、邻里交流互动、优惠信息、社区电商购物为一体的高粘性、全方位的社区生活服务媒体平台，实现最精准有效的社区营销，推送最有价值的广告，从而形成持续稳定的广告收益。

同时，物业通过提供有偿服务，给有需求的业主提供更高品质的物业服务。这些有偿服务包括快递代收、家电维修、长者服务、在线学习、线下活动、投资理财、装修服务、闲置租售、租房售房、物品托管、汽车洗修等。

3.2. 广告位销售

1. 图文硬广（首页置顶横幅广告、各版块图文广告）

2. 推送信息广告（后台消息精准推送）

3. 冠名广告（首页天气预报冠名、各版块冠名、物业活动冠名）

4. 竞价排名（各专业板块排名、商城排名）

5. 社区商城（商家入驻月服务费）

6. 其他软性广告形式

3.3. 广告置换

在媒体内容同质化日益严重的广告背景下，广告置换可以给广告主分流资金压力，一方面可以有效满足广告主广而告之的需求，另一方面，媒体主可以利用置换来的商品做打折促销或安装APP 即免费赠送的方式，以增加收入及用户安装量的提升。

3.4. 认证排名

在同质化商家中，商家可以购买信息置顶的服务使自己的服务位于同类服务前列，同时商家也可以注册成为认证商家的方式来获得更多业主的关注。

3.5. 栏目运营

栏目运营可以简单理解为软文广告的一种形式，是相对于硬性广告而言的。软文广告是用较少的投入，吸引潜在消费者的眼球，增强产品的销售力，提高产品的美誉度，在软文的潜移默化下，达到产品的策略性战术目的，引导消费群的购买的广告。软文广告是以文章为载体，具有很好的传播性。

物业APP 栏目运营存在着潜在着巨大的广告价值，内容与业主衣食住行紧密结合，实现盈利的同时，让业主更方便快捷的了解到自己所需要的信息，增强业主粘性，媒体主通过栏目运营实现盈利，广告主增加宣传效果的同时挖掘了更多的潜在客户。

3.6. 推广安装方式方法

1. 下载注册送礼品（可来源于商家资源置换）；

2. 官方物业服务平台名义推广；

3. 运营商合作（业主注册送话费）；

4. 商家联盟推广（周边商家资源置换联盟推广）；

5. 活动推广（以物业社区公益活动拉动注册，例如物业某活动报名唯一途径，变相推动注册）；

6. 物业公司群发短信告知业主下载安装；

7. 根据社区情况的其他推广方式；

8. 物业服务人员上门推广安装。