房地产经营管理
第一部分 拿地
第二部 项目可行性分析
一. 项目概况 1.项目位置
本项目位于银川市万达广场对面即金波北街与怀远东路交汇处
其具体位置如图所示:
2.项目背景及发展概况
银川市矿产资源丰富,是西部大开发的主要的重点城市,拥有良好的自然环境和土地资源,是西部投资的重地。银川市近两年又作为我国首个内陆开放经济区,未来的发展前景广阔。
此项目紧邻西夏区万达广场,属于西夏商圈的中心位置,又位于大学城,所以随着商业的带动以及学生求学的需求,这里的住宅项目
发展前景良好。 二. 市场分析 1.宏观市场分析 (1)银川市总体经济发展
据统计局统计,银川市全年全社会完成固定资产投资2681.14亿元,比上年增长27.1%。其中,基本建设投资1728.40亿元,增长26.9%;更新改造投资302.86亿元,增长27.2%;房地产开发投资558.97亿元,增长30.2%。分投资主体看,国有及国有经济控股完成投资1143.13亿元,增长30.5%;非国有经济完成投资1538.01亿元,
增长24.7%,其中,民间投资1514.75元,增长26.8%。
图1 2009-2013年全区全社会固定资产投资总额及增长速度
单位:亿元、%
2013年全年实现社会消费品零售总额610.51亿元,比上年增长12.5%,扣除价格因素,实际增长9.9%。按经营地统计,城镇消费品零售额560.49亿元,增长12.5%;乡村消费品零售额50.02亿元,增长12.0%。按消费形态统计,商品零售额521.51亿元,增长12.8%;
餐饮收入额89.00亿元,增长10.2%。
图2 2009-2013年全区社会消费品零售总额及增长速度
单位:亿元、%
(2)银川市房地产走势
2013年我区1月-11月,银川市房地产开发投资完成310.43亿元,同比增长22.4%,增速比1月-10月提高了1.2个百分点,占全区房地产开发投资总量的58.5%。其中,住宅完成投资186.04亿元,同比增长15.3%,占银川市房地产开发投资总量的59.9%。
银川市商品房施工面积为3419.96万平方米,同比增长16.8%。其中,住宅施工面积2202.34万平方米,同比增长8%,占银川市房屋施工总面积的64.4%。1月-11月,银川市商品房销售面积为499.69万平方米,同比增长34.5%;实现销售额为244.65亿元,同比增长41.2%。其中,住宅销售439.25万平方米,同比增长36.1%,占银川市商品房销售总量的87.9%。截至11月底,银川市商品房待售总面积为468.76万平方米,同比增长2.9%。以上数据均显示出,房地产
逐渐趋于平稳增长。
浙江奉化的塌楼事件,无疑是掀起了当年“快餐式建房”的遮羞布。从房地产初期粗放式发展,到房价飙升、是房子就抢的时代,中国的楼市正在进入一个深度调整的阶段。而银川楼市也将毫无抵抗力地被裹挟其中,彻头彻尾地进入品质时代。 (3)银川市房地产政策环境
银川市统计局和国家统计局银川调查队的统计调查显示:今年以来,银川市在严格落实国家房地产市场调控政策、进一步加大保障性住房建设力度、逐步完善低收入家庭住房保障体系的同时,结合银川实际制定出台了“银八条”,对银川市房地产市场实施调控。由于一系列的调控政策持续给力,今年一季度,银川市房地产市场总体呈现销售总量萎缩、销售增幅回落的发展态势。
2013年以来,我区通过加强房地产市场调控引导,全区房地产业保持了开发投资稳步增长、施工面积持续扩大、市场预期趋于稳定、住房价格涨幅平稳的发展态势。1月—6月,我区房屋施工面积达到4921.20万平方米,同比增长24.6%。其中,90平方米以下普通商品房施工面积同比增长16.3%,住房供应结构进一步优化。6月份,全区新建商品房综合均价环比上涨0.3%。 (4)银川市住宅市场
据统计局统计,2014年1月,银川新建住宅均价为5229元/㎡,环比涨1.18%,涨幅最高的为张家港,涨幅为2.87%,银川涨幅位列全国第16位。与上月相比来看,本月环比价格上涨的城市数量较上
月减少6个,其中涨幅在1%以上的有20个,较上月增加1个;本月环比价格下跌的城市数量较上月增加5个,其中跌幅在1%以上的有13个,较上月减少2个。 2.区域房地产市场
西夏区作为正在大力开发的新市区,房地产投资前景广阔。 表1 2013年1-8月份银川县(市)区固定资产投资完成情况
由图表,西夏区是银川三区两县中固定资产完成排名第二的,目前很多产业也都落户西夏区发展。素有“十字金街”之称的西夏万达未来发展所带来的商机以及客流量更是不可估量。作为文化产业输出地的大学城也坐落在西夏区,这也将为西夏区房地产市场未来的发展起到带动作用。
(2)图表2银川市各区域房价
图表为2013年11月银川市各区域房价。可以由此看出西夏区房价在银川三区中还是比较低的,所以购房者考虑购房因素时房价将是我区的竞争优势。
三、项目初步规划方案
本项目土地面积83082 m2占地面积为21000m2。通过初步设计,以小高层为主,总建筑面积为66000 m2。初步设计主要技术经济指标见下表:
四、项目融资计划 1.资本金筹措
本项目自筹资本金8737.5万元(约占总投资的75%),全部用于本项目的开发和建设。
2.债务资本筹措
本项目债务资金约2912.5万元(约占总投资的25%),全部用于本项目的开发和建设,通过向金融机构融资解决,本金及利息拟用销售款进行偿还。
3.资本金来源落实情况
房地产开发企业资金运作方式一般如下:自有资金全部用于投资;预售收入扣除有关税费后用于投资;若资金还短缺,则通过金融机构借贷来弥补。本项目开发投资的资金来源有两个渠道:一是自有资金,二是银行贷款资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例 的通知:房地产开发(不含经济适用房)项目资本金比例提高到35%及以上,本项目自有资金8737.5万元(约占总投资的75%),向金融机构融资2912。5万元(约占总投资的25%),本项目未考虑以销售回款补充建设资金。本项目资金筹措情况如下表:
投资计划与资金筹措表
单位:万元
第三部分 项目报建
一、项目立项选址阶段
(一)行政许可项目:立项或备案 受理单位:建设发展局 行政审批前置条件: 1、立项申请报告文件2份
2、项目建议书或项目可行性研究报告1份 3、开发资格证书复印件1份 4、合作联建有效合同1份 5、法律、法规规定的其他要求
建设单位领取的文件:立项批复文件或备案证 时限:3个工作日
(二)行政许可项目:规划选址 受理单位:规划分局 行政审批前置条件: 1、书面申请报告1份
2、1/500实测现状地形电子图1份 3、开发资格证书复印件1份 4、合作联建相关有效协议1份 5、项目立项批复或备案证1份 6、有关其他部门批准文件1份
建设单位领取的文件:建设工程选址意见书、规划红线图 时限:20个工作日
(三)行政许可项目:建设用地规划许可证
受理单位:规划分局 行政审批前置条件: 1、书面申请报告1份
2、加盖设计资质印章的规划设计方案图及说明书(含室外综合管网设计图说明)2份
3、彩色透视图和建筑模型等(重要地段、重要节点及大型项目)1份
4、园林绿化、环保、消防、人防主管部门的方案审查意见通知书 建设单位领取的文件:规划设计方案意见书、建设用地规划许可
证、建设工程方案设计审查意见通知书 时限:20个工作日
二 初步设计审查阶段
(一)行政许可项目:初步设计审批
建设单位领取的文件:建设发展局 行政审批前置条件:
1、建设工程初步设计审查审批申请文件1份 2、初步设计图纸及说明书2份 3、综合管网设计图及说明书2份 4、立项批文和可行性研究批文1份
5、土地管理部门核发的土地红线和国有土地使用权证1份 6、在此之前办理的规划手续的复印件及其附图1份 7、彩色透视图1份
8、园林审批手续及绿化配置图1份 9、结构平面布置图1份
10、人防部门审批手续及人防结构布置图1份 11、环保审批手续1份 12、消防审批手续1份
13、教育部门对房地产项目审查意见书1份
建设单位领取的文件:初步设计审查审批批复文件 时限:20个工作日
(二)行政许可项目:施工图审查
受理单位:建设发展局 行政审批前置条件: 1、施工图审查申请1份 2、全套施工图2份 3、结构设计计算书2份
4、初步设计文本1份(包括概预算) 5、经市建委审查合格的工程地质勘测报告1份 6、设计合同1份
建设单位领取的文件:建设工程施工图设计文件审查委托书、建设工程施工图设计文件备案审查申请表、施工图设计文件审查报告、建筑工程施工图设计文件审查备案书 时限:5-15个工作日 (三)施工许可证 行政审批前置条件: 1、建筑工程施工许可证申请表 2、项目经理资质等级证书原件及复印件 3、银行出具的到位资金证明 4、建设用地批准手续
5、经备案后的施工合同第一部分“协议书” 6、提交项目经理一寸照片一张 7、出示缴纳有关费用的凭证
8、缴纳城市建设配套费 9、缴纳散装水泥专项资金费 10、交纳工程定额测定费
11建设工程综合服务费招投标情况确认书及中标通知书 建设单位领取的文件:施工许可证 时限:20个工作日 附表:
建设工程项目报建表
编号: 招第( )号
第四部分 产品决策及研发
一、高档综合住宅SWOT分析 1.产品优势分析
(1)位置优势:该住宅宅地处银川市西夏区中部,从银川市的经济发展速度和城市居民对住房的购买能力来看西夏区的整体发展水平相对比较合理,该住宅在西夏区有地理优势。在西夏区该地段可谓是黄金地段,周围有农业银行、西花园商城、新建的万达广场等各种商业金融圈,交通便利发达近邻银川火车站,其他基础服务设施齐全。
(2)户型优势:本项目旨在服务大众人群,是集公寓、小套型、大户型于一体的综合住宅。该户型设计面向80%的社会群体主要有单身男女、新婚家庭、小型家庭、老年住所。
(3)高层住宅:周围的住宅一般都是小高层,作为高层住宅本项目可以满足半数以上的住户“跳出”周边密集的楼房的围剿拥有开阔的视野,可望美丽塞上的夜景。
(4)开发商的理念:本项目本着服务大众为低收入群体提供生活必须的理念投资建设该综合性高级住宅。 2.产品劣势分析:
(1)环境劣势:项目周围有佳通轮胎公司对空气造成了一定程度的影响,由于近邻火车站虽然便利了交通但同时造成了一定程度的噪声污染。
(2)市场劣势:在高档品的消费过程中消费者往往根据个人的思维惯性去看待周围的事物,综合性的高级住宅区在消费者的思维目前是空白的。所以打造该品牌将会有漫长的过程,也可能存在不确定的影响因素。 3.产品机会分析
(1)目前市场供求关系存在很大的问题,供给过剩的同时需求也过剩。究其原因有;供给品难以满足市场的有效需求,千篇一律的商品不能满足不同的消费群体。
(2)随着城市化的不断发展银川市的住房需求还有很大的发展空间。 4.产品威胁分析
(1)目前银川市的房地产闲置率比较高有很多的待售房屋,这将会影响本产品的市场。
(2)银川市有很多私有房地产,在编的国家公务人员大多数手上有好几套房子这些房屋的存在将会对本项目的价格造成一定的影响。 (3)政府不断加强保障房、廉租房的建设,所以这种综合性的服务住宅将会受到很大的冲击。 二、产品定位 1.产品设计指标 2.产品设计内容
户型面积配比表
三、客户定位
经过对市场的分析、相关项目的客户分析、潜在客户的专项调查,在项目定位的统领下认为本项目的客户群是这样的: (1)刚毕业的单身族
(2)创业者、小型私营界的老板们 (3)新建家庭、小型家庭、老年家庭 (4)相关高层干部、律师等 (5)长期奔波的投资者 (6)部分蓝领阶层
上述人群有低收入者、中等收入者、高收入者,次产品旨在服务于社会的各个群体所有的群体都可享受优质的服务,在即可栖息又可以工作的环境中享受高质生活。 四、功能定位
用地性质:商业、住宅混合用地。
产品定位规划功能:一、二层规划为商业店铺,三层以上为混合住宅。商业及住户全部按照中高档标准进行装修。
功能定位为:集商业、工作、栖息于一体的高级综合住宅区。 五、项目形象定位
本项目位于银川市西夏区中部,交通便利、环境优良、商业发达、基础设施完善。项目主要针对低收入消费群体住宅面积不超过90m^2,同时为商业界的客户提供了便利。一二层为商铺、二层以上有约50%的空间可供商界选择。
产品结构为:高层综合框架结构。 目标客户:四口以下的所有消费者。 形象定位诉求:栖息工作享受高质生活。
外部形象:黄色与红色结合给人一种喜庆与温暖的感觉,同时使客户在心灵深处拥有归属感。 六、价格定位 1.价格的组成
(1)土地成本:该地块为熟地转让价格为50万元/亩,均摊到每平方米建筑面积约750元。
(2)前期费用:按照当前市场行情,结合可比项目,本项目的前期费用为300元/m^2。
(3)建安费用:按照当地市场价格,参照本项目可比项目建筑安装费用,本项目建安费用约为1000元/m^2。
(4)景观工程费用:根据当地市场条件,景观初步按照300元/m^2进行估算。
(5)各种税费,规费:根据同类可比项目估算为300元/m^2。 (6)财务费用及管理费:初步估算为200元/m^2。 (7)其他成本:含有不可预见费用200元/m^2。 (8)利润:初步按照成本的15%考虑,即 3050*15%=457.5(元/m^2) (9)项目价格:以上各费用相加为3500元/m^2。 2.价格确定方法
(1)成本法:同上面积算所示
(2)需求定价法:根据当地房地产发展及供求现状,该项目的品质如果能达到预期的效果的话,项目上市的价格可以调高到3500-4000元/m^2之间。
(3)竞争价格:根据竞争性项目的状况进行适当的调整,但根据目前的情况,这种调整将不会很大,估计调整幅度在100元/m^2以内。 3.价格确定原则
一户一价:在各户价差中主要考虑到的因素有:
(1)楼层价差:根据当地消费习惯,三层最受人喜欢,因此在楼层上三层的价格在均价上调500元/m^2,四层在均价上调300元/m^2,五层在均价上调200元/m^2,六、七、八、九层保持均价,十、十一层下调300元/m^2。
(2)位置价差:根据相对位置的差异进行确定。
单元价差:每栋最靠近中厅的单元价格进行上调300元/m^2,最外侧的价格下调200元/m^2。
各栋之间价差;最南边的一栋下调200元/m^2,最北边的一栋下调200元/m^2,最中间上调300元/m^2,其余各栋平行调整。
(3)价格的修正:目前的所定价格可以根据市场调价的变化进行适当的调整。 七、主题定位
生态建设、服务大众,致力于填补市场空白满足市场需求。 和谐社区、文明平等,全力于打造优质综合高档现代生活。
任务分工:
策划工作:咸志强、周桂园、袁倩倩 图纸设计:马泽成、张 丽
资料汇总:王银
“复兴南里”住宅项目前期策划
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