浅谈土地抵押贷款存在的风险

浅谈土地抵押贷款存在的风险

摘要：介绍了土地抵押贷款的基本概念，土地使用权抵押的条件和相关规定，具体流程，探讨了我国土地抵押贷款的现状和发展趋势，提出了对其风险的讨论，以及防范风险的对策。

关键词：土地抵押贷款 风险 防范

1．引言

随着改革开放、市场经济的建设以及中央拉动内需政策的刺激，项目融资已经成为经济活动中经常被人们提及的话题。各地开展项目急需大量资金，为解决项目融资难题，人们想出了不少方法，不少地方选择以土地抵押贷款获取贷款，进行融资、集资。但是，随之而来的是我们不得不面对的土地抵押不够规范化和金融风险大大提高等现象。政府如何规范土地抵押的相关规定，地方如何警惕土地抵押贷款风险等棘手的问题都在等待我们解决

土地抵押指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为，是抵押人以其合法的土地以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。

2．进行土地抵押贷款的条件

2．1土地抵押贷款所需的条件

（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（2）领有国有土地使用证；

（3）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；

（4）经人民政府或集体土地所有者同意，依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同；

（5）用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

2．2其他相关规定

（1）土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移；

（2）土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押 ；

（3）土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

3．土地抵押贷款流程

（1） 首先根据需要申请的贷款额度及银行许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值；

（2） 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价，然后再根椐（抵押物应达到的评估总价值）除以（最大评估单价）计算出所需的抵押物的面积数；

（3） 根据抵押物的面积数在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域；

（4） 带着自行画出的抵押土地区域图到国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测绘图；

（5） 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告；

（6） 与贷款人或银行代表人一起带着评估报告及公司的关证件等到国土局地籍科办理抵押登记，填制最高额抵押贷款合同。同时向贷款人或银行提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的资料等；

（7） 填好最高额抵押贷款合和所需的相关资料后等待放贷。

4．我国土地抵押贷款的现状和发展趋势存

4．1土地抵押总量呈上升趋势，土地抵押增速在波动中趋缓

土地抵押面积和土地抵押贷款金额平稳快速增长。同期，土地抵押贷款的环比增长速度在波动中趋缓。

4．2平均土地贷款抵押率呈现下降趋势

自2007年，84个重点城市的平均土地贷款抵押率呈现下降趋势。

4．3出让土地单位宗地抵押面积有所减小

因为大面积宗地出让会导致开发商囤积土地，不利于市场竞争和市场调控。由于《国务院关于促进节约集约用地的通知》出台，市场用于抵押的大面积宗地有所减少，而小面积宗地显著增加。

4．4划拨土地单位面积评估金额和抵押金额较低，且多为大宗土地抵押 根据多年来调研数据，我们可以看出划拨土地单位面积评估金额和抵押金额比出让土地的单位面积评估金额和抵押金额分别低53.43%和59.17%。究其原因是由于划拨土地使用权的转让、出租、抵押都要受到法律限制，并且在其抵押权实现的时候，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。因此，划拨土地使用权在抵押的过程中风险系数高，其单位面积评估金额和抵押金额相对较低。

然而，虽然划拨土地抵押宗数虽然不多，却每宗地的抵押登记面积都比较大。

4．5集体用地贷款抵押率持续在高位徘徊

集体所有土地抵押贷款的抵押率普遍过高。处于抵押状态的集体所有土地大部分是乡镇企业用地随地上附着的房产一同抵押，抵押业务多在农村信用合作社联社办理。

集体土地抵押贷款的风险系数较大。因为现行法律规定，集体所有土地抵押权的实现，必须先将集体所有土地征为国有，再办理出让手续。在此过程中，抵押物经拍卖后扣除上述费用所剩无几，不可能全部清偿债务。且集体所有土地一般区位条件较差，通过拍卖变现的可能性较小。许多情况下抵押权人会被迫取得抵押物，还要缴纳大量费用。因此，过高的集体用地贷款抵押率对于金融机构来说是极为不利的。

5．土地抵押风险

5．1抵押物产权本身存在瑕疵引起的风险

（1）抵押物可能隐藏存在产权、债权或债务的纠纷。

（2）占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，并且没同时进行抵押登记，

一旦所占用的房屋所有权发生变动时，抵押土地的使用权将随之转移。

（3）抵押权灭失。《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，要进行罚款。削弱了还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。

（4）抵押权实现困难。如法律规定工程承包人被工程发包人拖欠的建设工程价款债权，以及税收优先权都优先于抵押权和其他债权，导致土地抵押实现困难。

即使实现了抵押的效力，根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。面对这样的土地使用权，银行或其他债权人还要面对受偿以后抵债土地使用权如何处理的问题。

5．2土地抵押让银行信贷风险放大

从我们目前的情况来看，在银行信贷方面来看，最为关注的是借贷者的信用度和抵押物的价值。对于土地抵押，土地价格及为抵押物价值。而土地价格迅速下降或突变，必然会让土地抵押物价值下跌。这不仅把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。像一些房地产开发商通过利用土地抵押获得开发资金，这种行为变相来说既是将商务中的风险同银行捆绑在一起，这也是目前一些国内商业银行开始减少房地产开发贷款的原因。

5．3土地抵押造成房地产过热

我国近年来房地产业火热朝天、势头凶猛，很多人将目光投向了房地产开发。同时目前来看，房地产开发贷款主流仍是土地抵押贷款，开发商通常运用手上持有的土地使用权来向银行进行抵押贷款。土地抵押贷款的便利即相当于为房地产开发商提供了一个鼓励的平台，这成了房地产市场火热，房价持高不下的一大原因。这样即使是没有资本储备的小企业，只要获得了政府出让的土地使用权，即可开工造房，售房牟利，近似于“人人参与”房地产业的场景。房价的高升给人们的生活加上了沉重的负担，虽然带动了国内GDP，但是却为经济的长远发展埋下危机。这样的风险，后果严重。

5．4土地抵押引发社会政治经济的不规范

由于现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告，谋取不法私立，咨询评估机构易发虚假评估，抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距。这一后果再加上我国确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用一点，已经导致我国现行的抵押率计算方法已不能有效控制风险。

由于土地抵押所带来的后续经济利益日益明显，一些政府相关部门甚至在土地抵押管理方面出现了严重的漏洞。政府职能管理部门为一些不具备产权办理条件、不符合抵押登记条件的申请者，通过特殊关系办理产权证明和抵押登记手续。造成了行政的腐败，社会的不公平。

6．对土地抵押贷款风险的防范

6．1政府——完善土地抵押贷款制度

运用土地抵押的融资方式容易积累风险，中央和地方已经意识到问题所在，政府应该尽起职能对土地抵押率进行科学的规定，按土地变现能力确定抵押率。调整抵押率的计算方式，对土地这种不容易确认变现价值的抵押物，应在双方认可，并且预计到未来价值发展的评估价值基础上，扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率。规范合理化土地抵押年限，完善土地抵押制度。

对作为抵押物件的土地进行细分，明确规范不宜作抵押物的土地的统一标准。

2009年出台政策规定全年新增土地抵押贷款率为50%，目前风险在可控制范围内。预警土地抵押贷款风险，出台规定土地抵押贷款率的政策不仅是为了严格规范土地市场,同时也是为防止地王频频产生,促进房地产市场平稳健康发展，意义重大。

6．2银行——完善土地抵押贷款的管理

加强银行内部管理，规范办理土地抵押贷款业务的操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。努力建立多审严查管理制度，防止过程中的掺水成分。加强对为谋私利而破坏操作程序，为违背信用行为的打压。及时更新市场情报，加强对法律、法规、政策的信息收集，及时对土地抵押贷款的管理办法作出调整。加强抵押物的监管力度，要将抵押物的日常监管作为贷后管理工作中的一个重要环节。

6．3申请贷款者——重新认识土地抵押贷款

走出认识上的误区。银行发放贷款的目的是获取利息并使本金按期回收，而不是为了占管或取得抵押物，银行之所以要借款人提供抵押就是因为对其偿还能力缺乏信心而采取的一种补偿措施。因此，我们在信贷决策时，一定要着重分析项目本身的经济效益、考察其是否具备可靠的还款来源，在此基础上，再选择切实可行的抵押担保措施增加一道风险防线。

7．结语

不可否认，土地抵押贷款给经济活动的开展、市场经济的发展、国家实力的发展有这巨大的作用。土地抵押贷款是经济活动中的重要角色。土地抵押贷款，增进了资本的流动、再创造，是市场经济下的产物。但是我们也不可以忽视土地抵押贷款所带来的风险。不论是信贷风险的加大、房地产事业的过热、社会经济市场的不规范，还是腐败事件的出现，种种的或是隐藏或是已暴露的问题都可能引起社会的不和谐。

面对这些存在的风险，政府、市场、信贷机构都应该以正面负责的态度来面对，不能忽视，不可回避。我们必须采取行动，重新认识土地抵押贷款，完善土地抵押贷款制度，完善土地抵押贷款的管理，积极主动预警和防范土地抵押所带来的风险。

土地资源是国家人民共有的宝贵财产，正确处理土地抵押贷款问题，有效合理利用土地资本，提高土地集约，是人人的责任。

参考文献

[1]北京人民日报 2009.6

[2]南方周末 2009.10