我国房地产宏观调控政策的影响与分析

我国房地产宏观调控政策的影响与分析

第1章 绪论

住房是关系到国计民生的大事，住房政策是国家社会政策的重要组成部分。1998年国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》以来，我国的房地产市场经历了从无到有，从买方市场到卖方市场的大转变，甚至直到现在，全国各地房地产依旧高烧不退，作为工薪阶层家庭，只能“望楼兴叹”，而且稳定房价已经被提升到了检验政府执政能力的高度的现况，这其间的过程着实十分耐人寻味。

不能否认，我国的住房制度改革这么多年来确实取得了非常大的成就，一定程度上解决了居民的住房问题，然而也产生了一系列问题。我们常常感叹，就在几年前，我们还在为如何启动房地产市场而绞尽脑汁，但是几乎又是在一夜之间，房价就像一匹脱缰的野马绝尘而去，离普通市民越来越远。那么我们的住房制度究竟出了哪些问题，全面放开房地产市场是否开启了“潘多拉盒子”？

第二章 我国房地产宏观调控政策的发展进程

针对近年来房地产业出现的一系列问题，可以认为我国的房地产宏观调控政策经历了四个阶段。下面对这四个阶段一一进行介绍说明。

2.1严控房地产信贷、严格土地供给阶段

2003年起，房地产市场开始出现了供销两旺的局面。国家出台了一系列调控措施来防止房地产市场的持续升温，这一阶段的政策主要是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开的，具体包括：严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛；清理整顿土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍的措施，杜绝协议出让土地。这些措施的目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价过快上涨的势头。而这一政策出台后没有立即收到期望的效果，一段时间后，住宅供给总量增速才开始回落，调控效果逐渐显现。

2.2 重点抑制房地产价格阶段

第一阶段的房地产宏观调控政策有效加强了土地供给管理，但同时也带来了房地产价格飞涨的新问题。政府出台了一系列调控措施来抑制房地产价格过快上涨，重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作；利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。

本阶段政策推出的初期，房地产价格上涨没有得到抑制，继续保持着快速增长的趋势。这一状况一直持续到2006年下半年才有所好转，这时控制需求总量的政策效应初露端倪，上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降，可以说宏观调控取得了一定的成果。

2.3 全面治理房地产市场阶段

2006年以来，在上一阶段的宏观调控政策使得一些城市的房价增长得到了减缓后，我国部分城市房地产价格又出现了“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾等突出问题展开，其主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。

本阶段，政府为全面整治房地产市场，密集出台了一系列住房政策，但是对房地产价格增长的抑制作用却不大，效果并不明显。直到2008年初，效果才方显现。

2.4 紧缩性的宏观调控政策开始松动阶段

受国际、国内经济环境的影响，2008年1月，全国住宅成交面积首次同比下降。2008年7月，全国住房价格开始下降，各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场，国家暂时放松信贷，降低居民购房成本，缩性的宏观调控政策开始松动。为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题，国务院实施了一系列措施，包括降低住房交易税费，增大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加大保障性住房建设规模等。这些措施有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。

第3章 我国房地产宏观调控政策的影响

3.1 对投机性购房需求的影响

房地产作为一种特殊的商品, 其本身具有消费和投资的双重属性。大量的研究表明, 现阶段我国房地产市场投资性需求的比例较大, 且这一比例在逐年上升, 投资与投机因素已严重威胁我国房地产市场的健康稳定发展。房地产税收政策的落实、信贷政策的调整、外资进入房地产市场的规定等政策，利用经济手段加大了对投机性及投资性购房需求的调控力度，增加了炒房者的资金成本和交易成本，将一定程度地抑制投机性及投资性购房需求。

3.1.1对预售期房严格

对消费者而言是重大利好：缩短贷款压力，减少期房风险。在预售制下，购房人一般要提前10到15个月(长的达到24个月)，白白为开发商融资埋单。通常情况下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，却要莫名其妙地为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用，而开发商却可以不付、少付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程，大吃“免费午餐”。在现行利率标准下，以一套按揭50万元的期房为例，购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。而在预售制下，这笔钱被开发商合法地“榨取”了。此外，预售期房还为很多非市场风险和交易问题留下了制度漏洞。

3.1.2 按揭政策的变化

住房按揭贷款的差别化信贷政策就是要求对住房投资与消费做一个严格的区分，以便遏制住房投机炒作。其实，在目前以投资者为主导的市场里，消费者早已被挤到了市场边缘甚至挤出了住房市场，因此，信贷政策转向并非是针对自住消费者而是投资者。

货币政策出现了根本性的转向，货币政策由适度宽松向稳健转向。国内住房市场面临的风险越来越大。可以预计，四大国有银行在上海等地所采取的住房信贷政策变招，很快就会在其他一线城市实行，然后逐渐推向二、三线城市。国内楼市出现全面调整并回归理性就实质性地开始了，由投机炒作为主导的市场就会让位给以消费为主导的市场。 ······

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4.3 加强社会团体的监督工作，保证福利的公平性，规范房地产秩序

4.3.1．继续加大对住房建设和消费环节不合理收费的清理力度

要认真落实国家已出台的各项清理收费政策，全面清理房地产开发建设和消费环节的各种不合理收费，降低开发建设成本、减轻购房人负担、支持住房消费。对于国家已明令禁止的收费项目，各地不得继续征收或变相征收，仍在继续征收或变相征收的，各地主管部门要依法严厉查处。

4.3.2 行房源资格认定

引导现有存量住房中的小户型房源参与到保障低收人人群的活动中来。具体做法：可以将所有小户型、具有完备手续的现有住房经过个城市房管部门认定后，作为低收入者的可租赁住房，低收入者租赁经过认可的小户型住房才可以获得政府补贴。房源资格认定的关键环节是小户型可出租住房的面积不能太大，以免出现受政府救济者住房状况好于自食其力的消费者住房的状况，形成新的救助弊病，造成制度失效。

4.3.3 加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力

各地要按照城镇住房制度改革的总体部署，加快推进住房分配货币化进程，切实落实住房补贴资金来源。住房补贴以财政和单位原有住房建设资金的转化为主，房价收入比在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，应尽快将其转换为对无房和住房面积未达到规定标准职工的住房补贴，并在以后年份保证补贴资金来源的稳定性。要抓紧对公有住房出售收入的清理和转化，各地区、各单位出售直管公房、自管公房收入，在按规定留足住宅共用部位、共用设施和设备维修基金以及房管所转制资金后，全部用于发放住房补贴。要进一步完善公有住房出售收入管理办法。各地要加大对前几年用公有住房出售收入发放项目贷款的清理力度，制定切实可行的计划，按期收回；对于拒不执行国家政策，挤占、挪用公有住房出售收入的，要追究有关负责人和直接责任人的责任。

4.4 完善我国房地产宏观调控政策

4.4.1 正确判断形势，促进房地产市场的稳定繁荣

房地产业对于改善广大城市居民的居住条件，增加就业，促进产业结构的调整和国民经济的快速发展有着重要意义。其产业关联度高，带动性强，与金融业联系密切，发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。判断当前错综复杂的房地产市场形势，要从中国经济社会发展的阶段出发，充分考虑住房货币化改革和城市化进程等大环境的影响，选择正涌的研究视角和坐标，科学的、历史的、发展的来看待当前的房地产市场，而不是简单的拿一些指标与西方发达国家进行生硬的对比。同时，也要充分认识到房地产业自身的特点，在此基础上全面而有针对性地分析市场形势。

4.4.2 促进二手房市场的快速发展

二手房是许多发达国家住房供应的主体。在国内，上海等城市二手房供应已经超过了新建商品住宅，但在绝大多数城市二手房市场还刚刚起步。推进存量住房流转，既可以增加住房供应，也意味着增加了中低价位住房的供应。这对于稳定房价，满足中低收人家庭的住房需求有着重要作用。同时它又可以降低住房空置率，提高住房资源配置的效率。此外，二手房市场的发育有利于人员自由流动，扩大人们自主择业的范围。推进二手房市场建设，要通过引导居民梯度住房消费，改变传统的“一套房住一辈子”的置业观念，扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，简化交易手续，推动二手房抵押按揭，规范房屋中介。

4.4.3 保护合理的住房消费，加强对投机性炒房的打击力度

投资性购房可以增加出租房屋数量，对于培育房屋租赁市场，满足外来人口增加的租房需求具有积极意义，也是商品房价格发现机制、级差地租形成机制的重要组成部分。对于当前部分城市出现的投机性购房，可通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等措施加以遏制。同时，要尽快实现商业银行间住房贷款信息联网，完善风险控制机制，制止利用银行贷款投机购房行为，消除炒作这一心理预期的不良影响。

4.5 实行层次性不同的住房保障，解决中低收入层次居民住房问题

首先，应该按家庭收入，严格统一划分标准，按照家庭收入情况，分为中低收入家庭和高收入家庭。否则政出多门，标准不同，很容易导致同一个保障对象受到多层保障，而某些保障对象却每种标准都不符合而得不到任何保障。

其次，对中低收入家庭的保障需要考虑动态因素。当家庭收入增长超标时，就要及时退出保障。这就要求政府或者相关机构要适时对划分标准进行再评定和审查，完善保障住房推出机制，使优惠政策落实到真正需要帮助的人手中。

第5章 结论

房地产业已成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时，部分城市的房地产出现了过热的现象，表现为价格的不合理持续上涨，房地产商品房的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全，更深刻影响了广大人民的生活，尤其是中低收入者的住房问题成为国计民生的一大挑战。

房地产宏观调控政策在解决这一民生问题中产生了重要影响。不得不说，宏观调控的决策是正确的。实践证明，在化解房地产市场泡沫、促进房地产市场的健康发展中，多次发挥有效作用。但是客观上，由于房地产市场发展的惯性和调控政策本身的缺陷，加上执行力度和贯彻落实上的不彻底，导致最终效果并不是尽如人意。

通过分析我国房地产宏观调控政策对解决住房问题的影响，同时借鉴国外对解决中低收入者住房问题行之有效的宝贵经验，文章中提出了一些政策建议，以期对早日解决中低收入群体的住房问题起到积极有效的启示或作用。

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