保障性住房调查报告

情意有，更要力度到

——关于我国保障性住房的现状浅析

未来五年，我国计划投资9000亿新建保障性住房3600万套，同时，每年改造农村危房150万户以上。通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，使全国城镇保障性住房覆盖率达到20%以上。就2011年计划来讲，全国将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比2010年增长70%以上，达历年之最。其中，含廉租房165万套，公共租赁房227万套，两限房和经适房193万套以及各类棚户区改造415万套，完成压力较大。

自从今年3月份将保障型住房建设任务分配到各个地区后，到9月底城镇保障性住房和棚户区改造房已开工986万套，开工率达98%，除西藏等少数地区之外，各省已基本完成本年度开工任务，全国完成1000万保障房开工目标已成定局。

但是，保障性住房从提出之日起便受到了诸多争议，加之实行过程中问题不断暴露，更有人一度呼吁取消保障性住房政策。本是惠民之策，何以遭受“嫌弃”，是富人参与其中的混水摸鱼还是穷人对公平的拷问鞭笞？是政府调控反而出现的腐败滋生还是市场自认“遭受”的不公平待遇？如今，保障性住房政策的实施已进入“加速跑”阶段，如果不对问题进行反省并力求根治之策，那这项本是惠及百姓的保障性安居工程只能遭受更多的嫌弃，甚至加剧社会的不稳定，走上与它的实施初衷相反的路途。

揭开保障性住房的面纱

在我国，保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的，限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。根据居民收入水平的差异而导致的住房面积等不同，可将保障性住房氛围廉租房、政策性租赁住房、经济适用房和两限商品房。

从1995年国家实施“安居工程”以来，保障房逐渐出现在公众视野中。1998年，我国确立了新的住房体系：廉租住房、经济适用住房和普通商品住房，但主要以商品房的供应为主，保障房的建设逐渐走向萎缩。直到“十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用房等为主要形式的住房保障制度才初步形成。2010年底，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到基本解决，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%，城镇居民人均住房面积超过30平方米，农村居民人均住房面积超过33平方米。“十二五”计划更是进一步加大了保障性住房的建设和投入力度，力争达到“十二五”末保障房覆盖率20%以上的目标。

保障性住房在我国由衰落到兴盛，都是紧贴时代背景，尤其是近几年保障性住房的火热都和经济以及行政手段调整息息相关。无疑，保障性住房的发展可以改善民生，稳定社会，促进一个国家的现代化水平。但更重要的，是近几年房地产市场的白热化，让房地产的泡沫经济日益严重，并且高房价、难买房也让民众怨声载道，而我国消费疲软、其他产业低迷等现状和经济发展的需要又让政府对此无法过度打压。这时，保障性住房这个沉寂多时的“挡箭牌”便可出来亮相了，既可以在一定的程度上促进经济增长、拉动消费，带动其他产业的发展，改善我国目前的经济状况，又可以安抚民心，进行国家民生建设。一举两得，何乐而不

为。

但是，由于我国保障性住房建设时间短，缺乏经验，所以并未像西方一些国家一样形成体系，问题层出不穷，发展现状令人堪忧。

问题也可以环环相扣

虽然，近几年中央对于保障性住房的财政支出不断加大，从2008年的276亿元到2011年的1030亿元，保障性住房的建设数量也从2008年276万套增长到了2011年的1000万套，但是由于政府过度倚仗土地出让金，让保障房建设的资金注入和土地供应等方面都出现了相应的难题。在分配方面，保障性住房也出现了结构性失衡，一方面是不符合条件的人不断“挤入”保障房，另一方面却出现保障房分配后闲置和转租转售等情况。

这些现象的出现，也能让我们很清晰地看到保障性住房方面问题的严重性和解决的迫切性：

一、建设前，土地供应紧张，资金投入不足，选址偏远，周边环境较差。

目前我国地方政府的收入很大一部分还是来源于“土地财政”，土地出让金可以在很大程度上弥补地方财政赤字。拿2007年来说，地方政府财政赤字14766.67亿元，当年土地出让金收入12000亿元，占地方财政赤字的比例竟高达81%。而保障型住房建设中用地大多采取划拨和协议的出让方式，收益较少甚至没有，在财政本就紧张的前提下，对于这种本就缺乏经济效益的投资政府自然缺乏动力；就算土地进行了及时供应，但缺少了资金收入，关于保障房的后期建设投资依旧会成为问题，而除了中央财政投入，现今并无太多其他资金支持。资金和土地的博弈让保障房建设在一开始就状况百出。

而在保障房的选址上，部分地区也缺乏合理性。大部分的保障性住房往往处于城市的边缘地区，城市化水平偏低，周边连最基本的公共交通都没有，让上班一族也是煞费苦心，宁愿会城区租房。当然，这个也不得不说与土地供应紧张和资金不足扯上关系，只能选到相对偏僻的地区，忽略了人们的生存环境。

二、建设时，缺乏有效监督，质量参差不齐，进度不一，而且基础设施建设远远落后。

最近，各地的保障房频频爆出质量问题，比如安徽省安庆市太湖县最大拆迁安置小区龙安商贸小区的50多户居民从去年年底以来，房屋陆续出现承重梁、屋面、外墙裂缝和渗水等现象；北京的“明悦湾”保障性住房项目也在2010年出现了“楼歪歪”事件；以及广西廉租房工程被曝光的“瘦身钢筋”事件，都在向人们宣告保障房的质量问题正日益加剧。

今年，我们1000万套的保障房开工，各地早已紧锣密鼓地开始进行，由于任务重而艰巨赶工期、加进度的现象更是加剧了大家对质量问题的担忧，一旦质量监管不严，偷工减料之事发生也就在所难免。当然，归根结底来说，还是因为我们对保障性住房的投入不够，就拿今年的1000万套住房来说，按照每套60平米的面积计算，投入1.3亿元，折合每平米的成本仅为2166元，这样的投入显然有些单薄，再加上政府本身资金紧缺，难免出现一些内部勾当，保障性住房的质量也就可想而知。

建设前的选址不当，自然也会加剧基础设施的建设难度。现在大部分的保障性住房周围，交通不便，并且缺乏医疗教育等基础设施的建设，让居住居民十分不便，小区空置现象严重。

并且，保障性住房在建设中也出现了灵活度差、管理单一等问题，除了限定

的户型大小，户型的设计通常十分单调，内部的空间结构安排也不尽合理，审美和使用都受到了影响。

三、建成后，房屋分配环节不匹配，保障性住房往往到不了需要保障的人群手中，保障房依然供不应求，但同时结构性失衡现象严重。

造成这一问题的原因又是层层嵌套，合力推之。

1. 缺乏有效的信息公开制度和公开透明程序以及强有力的监督机制，暗箱操作、弄虚作假现象层出不穷。

“开着宝马住保障房”“被骗购”“被团购”虽是个案，却依然让我们至今难以忘却。正是因为保障性住房在公开性和透明性上始终做的“清高”，才会让内部运行出现问题，贪污腐败现象严重却得不到有效的监督和爆料。同时，由于其不透明性，为了满足部分人的不当要求，有些地区甚至将经济适用房“经济、适用”的要求抛在一边，一度出现超大面积、超高标准流行的风潮，将经济适用房变成200-300㎡的“经济适用复式房”和“经济适用别墅”。

加之现在保障性住房的报名十分火热，住保障性住房的难度加大，如果没有公开的信息和程序，便更容易出现弄虚作假现象，伤及百姓利益。

2. 缺乏科学的准入制度、轮候制度和退出机制。

居民收入审查形同虚设，现在一些保障性住房被高收入家庭或已有一套或多套住房的家庭所租用或购买，就是因为无法科学合理地核实申请人的收入状况。按照我国目前的用工制度、收入分配制度，单凭一纸证明是很难核定准确一个家庭的收入和储蓄情况的，在核定上又没有明确的规定，加之上面提到的不透明的程序，导致瞒报、少报等现象的发生也就不奇怪了。就审计署2010年底公布的数据显示，在重点调查的32个城市中，有18个城市向2132户不符合条件的家庭分配了廉租房。

没有严格的资格准入制度，也缺少科学的轮候制度。在现在保障性住房依然供应不足的情况下，依然不能采取市场的办法。而现在我们所采用的基本是先到先得、排队抽签等有失公平的制度，很容易给不法分子可乘之机，滋生腐败现象。

当然，之所以轮候制度的不合理，也在很大程度上取决于保障房中依然没有一个合理的退出机制。申请人的条件发生变化时难以进行有效监督，又没有健全的约束体系，当申请人没有自动退出时也没有相应的惩戒制度，也就是说，申请人是否继续使用保障房，完全取决于自身素质高低和自愿程度。而在我国现有的国民素质下，显然无法进行有效的衡量。

3. “定向分房”现象依然严重

保障性住房的建设应该最终面向大众进行出租或出售，以让更多符合条件的中低收入家庭按照正常的轮候秩序享受福利待遇，然而，很多地方政府所建设的经济适用房或者是两限房都部分或全部地制定给了特定单位或群体居住，甚至直接按照单位的职位高低、资历深浅进行福利分房。

在北京西郊的金顶北街有一个被命名为“锦合园”的项目，业主为中央某部位的局、处级干部，两栋六层板楼均配有电梯，一梯两户，共144套，坐南朝北，采光充足，新主人们一部分入住。但是，这两栋预售许可证号为“京房售证字（2010）限18号”的楼房，是明文标价的两限房，却从未在北京2010年公示的22个两限房项目中“露面”。流落谁家，大家了然于心。

与锦合园项目类似，近几年北京陆续有两限房项目，以定向安置的名义向公务员和事业单位等特定人群进行非公开发售。而这，不仅严重损害了保障性住房分配的公平性，也剥夺了社会中低层收入人群的保障权益。

四、保障性住房领域虽有条文规定，却至今仍未见法律规定“现身”主持说法。

虽然2005年发布了《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》，在其前后也推出过管理办法等规范性文件，但始终未能以法律形式对保障房领域的一些问题和相关的情况进行明文规定，也没有相应的惩戒措施，才从根本上造成了现在保障性住房领域混乱、腐败滋生、无法及时轮候等一系列问题。

五、缺少人文关怀，选址空间集中，阶层分化严重。

虽然在万象横生的保障房领域谈及精神上的人文关怀稍显矫情和不理智，但这却是我国保障房建设中切切实实存在的严重问题。

暂且不论保障房建设的选址如何偏僻与不合理，也不说实施过程中出现了如何的偷工减料和“掉包计”，现在这些在空间上聚集起来的中低收入群体就是这个社会对他们最大的歧视，也是随时可能爆炸的一颗定时炸弹。

在一个本就分化严重的社会，也许可以选择不像现在这样在他们的身上贴上一个叫做“另类”的标签。

看看国外，值得学习的经验

问题如果不解决，就像伤口，不但不会愈合，只会愈加严重，祸及全身。而在中国现有的国情下，从外国比较先进的保障房制度中寻求适合自己的出路，也许是最快捷的。

首先，我认为，就是建立多管齐下的立法保障。在美国，政府为了保障房的建设就先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》等法律，对在保障住房中出现的包括提供较低租金公房、提供低息贷款建房和帮助低收入者家庭获得房屋所有权等方面作了明确规定。只有这样，在遇到相关问题时才能更快速和正当地进行解决，也能起到更好的预防作用。

尤其在法律中要对资格准入制度和退出机制作明显的规定，对于虚报假报收入以及条件不满足时未及时退出保障房的人要给予严厉惩罚，从根本上减少这些乱象的发生。

其次，就是为一个衣不蔽体的人送去一件遮羞的衣服，保障性住房需要好的选址、分配和基本的设施保障。如果最好的地段留给商品房的巨大盈利，那么就把次要的位置分保障房一点。其实，保障房的位置选择要求也不是特别高，只要保证基本的交通便利便是一个不错的地方，毕竟会住保障房的人都是要拼命工作的，如果不能提供一个他们和工作地之间良好的互通方式，恐怕保障房就只是一个“救世主”一样的摆设，而无法提供很好的服务。

另外，如果房子已经盖完，就该让它封顶，在保障房附近的基础设施也是必不可少的。一个人离不开社会，而他所在的小区就是每天生活的小社会，如果没有基本的医疗、卫生、教育设施，生活是不完整的。

最重要的，是分散居住，或者合伙居住。在发达国家保障房建设中就曾出现过贫民窟现象，低收入、低教育水平、低社会服务质量和高犯罪率的社区。因此，在保障性住房的建设上，还是采用政府调控等手段，将住房建在正常的商品房小区或者采用政府补贴等方式让中低收入人群分散到城市中去租房，促进社会各个阶层的很好融合。

最后，政府要真正成为保障性住房实施的主体。充分发挥政府的作用，比如美国及时发放的住房租金补贴，瑞典实行的两种不同的住房补贴等，都是在尽力发挥政府在其中的主导作用。

另外，新加坡政府实行的住房公积金制度也是一个不错的尝试，我国现在虽

然只是试点，且争议极大，但是如果能在政府的配合下良好运作，想必也能对保障性住房的发展发挥益处。

当然，政府对于资格准入制度、退出机制以及现在仍然存在的“定向分房”现象都能发挥基础性的巨大作用。只要政府肯用心，将保障性住房制度真正落到实处。

虽然问题多、风险大、争议广，但是，保障性住房的良好发展依然是一个国家尊重人权、走向现代化的重要标志。做好保障性住房制度建设是很好的安居工程，更是时代给每个人作为“人”的生存的基本权利的保障。

（2010710058 马媛）