基于强度相对数指标的城市房价波动区间分析

基于强度相对数指标的城市房价波动区间分析

本文利用强度相对数的分析方法，对房屋均价及家庭收入进行比较分析，用相对数来解释房价的合理变动区间及变化趋势。

关键词：房价 强度相对数 平均家庭收入

房价波动一直颇受关注，本文围绕当前城市房地产市场是否存在泡沫，房价是否还会继续上涨，市场变化是否趋向均衡等问题，从居民消费的角度做一简略分析，借用统计学中的强度相对数来分析房价的波动区间。

房价强度相对数分析法

从西方经济学的角度来看，房价波动主要取决于房产供需关系的变化，就需求而言，要让需求欲望变成实际的购买行为，又受很多因素的影响。本文对此做一假设，其中最主要的是一个地区的平均家庭收入。从房价上涨的经济学解释来看，可以认为是供给速度小于需求速度，而需求速度是一个均衡量，只有当大多数人都有购买力时才能产生需求结果，因此决定房价上涨的不是个别人的收入总量，而是地区平均家庭收入量，由于房屋的需求是针对一个家庭的，因此主要以家庭平均收入为分析因素。

所谓强度相对数是指同一范围内，某个经济总量指标与另一与之相关经济总量指标的比值。本文将不同地区的平均家庭收入与对应房价的比值作为一个重要指标来判断房价的合理运行区间。在文中将该比值称为“房价强度相对数”。房价强度相对数公式表示为：

房价强度相对数=平均家庭收入/房屋均价。

笔者认为，利用这一相对数能够解释这样几个问题：在房价异常波动的时期，房价强度相对数是否大体稳定，也就说人均家庭收入对房价的支撑力度是多少；可以通过房价强度相对数的变化趋势来预测未来的房价波动，从而判断未来房价的涨幅，为房地产开发商的项目定价或土地储备提供部分依据；借助此相对

数来判断一个城市房价运行的健康状态。

城市房价强度相对数的实证分析

在对房价的上涨合理性分析中，本文选取深圳、广州、武汉三城市6年的房价与平均家庭收入为样本，进行横向与纵向的比较分析，并利用房价强度相对数来对房价上涨现象进行有效客观的剖析。如表1所示。

对表1中数据进行纵向分析可以发现：各城市房价强度相对数总体上保持在一个范围内，变化程度不大，这说明房价虽然在上涨但还没超出正常的承受力太多。横向比较深圳、广州、武汉三地的年房价强度相对数，可以清楚地看出房价强度相对数的趋势是下跌的，也就是说，在平均家庭收入持续上升的前提下，房价仍有持续提升的动力，这是经济发展的大趋势。

如果结合各地的经济情况进行深入研究会发现：深圳市由于城市边界的限制，土地供应量越来越少；而且深圳户籍人口仅占全部常住人口的27%，长期以来，庞大的外来人口（包括源自港澳地区购房）的居住需求直接推动房价的上升；再加上深圳已实现以高新技术产业和出口贸易作为主导产业的产业优化，产业创造GDP的能力大为提高。据深圳2006年统计公报数据，2006年深圳通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值1285.34亿元, 全年高新技术产品产值6306.38亿元；全年外贸进出口总额2374.11亿美元，其中，出口总额1361.08亿美元，占全国出口总额的14.0%；在出口总额中，高新技术产品出口613.50亿美元，占45.1%；机电产品出口954.72亿美元，增长26.4%，占70.1%。上述数据充分说明，深圳已实现从人力密集型向智力密集型的产业转变，高附加值的产业结构催生了高房价。

如果说深圳的房价有其地缘因素做支撑，那么广州与武汉都属区域中心城市，城市规划均呈现出多中心组团式发展的格局，无论从人口规模还是城市版图上均有相似之处，城市扩张的进程给土地供应量以充分的弹性，但是近年也出现

了爆发性的房价上涨。至2007年第三季度，广州均价比年初跳涨1200元/㎡，武汉也上涨1500元/㎡。同时，武汉经济结构与广州也颇为类似，汽车制造业、电子制造业和石油化工业三项支柱产业均占工业生产总值的50%左右，国内商业均在全国/区域位居前列。

但是尽管武汉与广州有如此多的趋同和一致，武汉的房价强度相对数却长期高于广州。因此通过对两地经济水平的横向比较，可以初步判断武汉的房价水平已经超出了市民的承载能力，房价中已经提前兑现了中部崛起战略支点和改革试验区等区域经济发展预期，加上由于流动性过剩导致的不动产价格迅速上扬，使得武汉房价明显偏高。

房价回归分析

研究房价强度相对数的目的是为了更好地分析房价的现状并能对未来房价的趋势做出一个有效的预测，为此可以利用回归原理来进行统计分析，设：

Y=a+bX

其中，Y：房屋均价，b：收入支付水平，X：平均家庭可支配收入。

本文以2006年12个月武汉市统计局公布的相关数据作为研究样本，房屋均价及家庭可支配收入（见表2）。

根据表2的数据利用回归分析可得：

Y=3674.115+0.096X

从回归分析式可以得到这样的结论： 2006年的房屋均价的合理数值应该是3675元；伴随着家庭可支配收入的提高，房价的上涨倍数为0.096；综合分析上涨倍数0.096并不是一个小数，因为2006年的银行同期存款利率也就只有

2.25%，而上涨倍数却有9.6%，它是远远高于同期央行存款利率的，这从另一方面也说明了房价的上涨是偏高。

如果以2007年武汉市的家庭可支配收入来校验房价可以发现，2007年的平均家庭可支配收入为3458.27元，按此数据计算的房价应该是3978.99元，而武汉市2007年的实际房价却是4411.73元，再次印证了房价过高的事实。

结论

房价的高低变化是国家政策这一年来宏观调控的主要对象，判断其价格高低变化是否理性，如果只是简单的从绝对数角度来分析很难看出端倪，但如果是从相对数的角度进行分析就会发现，房价的高低应该是受家庭可支配收入来支撑的，房屋价格与平均家庭可支配收入是正相关的，并且其应该在一个理性范围内变动。

人均工资水平伴随着经济发展在不断提升，当基本生存消费品价格变化水平的上涨低于工资上涨水平时，所表现出来的恩格尔系数会是一个下降的量，这样一来家庭的可支配收入就会有所上升，房屋价格就会有所上涨。从另一方面而言，工资的上涨意味着可以用于投资的资金会更多，过多的资金在一定程度上会追逐资产类产品，这必然引起资产升值。升值的过程反过来又刺激更多的资金来持有资产，最终形成了资产类产品的巨大需求，从而引起房地产市场价格的上涨。这种循环效应应该在一个理性范围内变动。

综上所述，本文借助上述模型分析，可以对房价的变化有一个合理估计区间，这个区间可以依据不同家庭收入等级来估算，这样我们既可以判断房屋价格上涨是否处于正常范围，也有利于房地产开发商估计消费者的承受能力，并据此合理定价。

作者简介：

徐燕雯（1975-），女，江汉大学商学院会计系讲师，主要研究方向：财务管理、投资风险。

张齐武 (1976-)，男，武汉宝安房地产有限公司，主要研究方向：土地经济、资产评估。