铁路带来的商机

铁路带来的“商机”

自古至今无论是一个国家或是城市的发展都不可能闭门造车封闭式成长，有了经济文化之间的交流才有了对比与融合，自身才会不断完善不断壮大。铁路对于城市而言就像是血脉，把城市自身所拥有的资源传送到外界，使城市经济得到发展；把外界的资源引进来填补本城市所缺，提升城市质量。铁路不断的给予城市外界信息和从事各行各业的人才，又将城市的产出输送至其他往来城市。城市自身开始随着铁路的建设而不断的自我丰富与完善起来，铁路周边商业的兴起就很明显的展示了这一点。

铁路的重要作用和它引领的庞大人群为城市带来了相应的商机，从而在其周边自然而然的形成了商圈。以火车站为核心向周边辐射，人流量越大的地段，商业价值较之其他地点也更高。依据地租理论，地块要实现价值最大化的主要途径就是以商业形式来达到。根据城市的特色，火车站附近的商业形式也不尽相同。通过我司的实地调查了解，加之我司在商业地产中的专业理解，就铁路与商业之间的关系、铁路附近商业形态以及铁路对商业的影响等问题，本文将通过理论与实际案例相结合的方式进行阐述。

铁路与周边商业的关系

二者主要为互利互惠共繁荣的关系，但是从存在与发展的角度讲，二者之间铁路占主导地位。因为铁路存在的成因不是因为有了商业或是商业的需求才建设的系统，而是一个城市与外界联系互通的必要通

道。而铁路周边的商业发展则依赖于铁路带来的人群。火车站是城市中人群最为密集、流动性最大的地点，由此产生了大量快速消费与针对性消费的需求，进而在火车站周边产生了相应形态的商业形式。

二者之间的关系我们可以从以下数据得以证明。

北京：北京站初始运营时间1959年，周边最早的商业物业国际饭店成立于1987年，之后发展起来的百货购物中心等开业时间均在1997年之后。

北京西站初始运营时间1996年，周边大型商业万博汇商业中心营业时间2008年，而距西站较远的翠微百货目前才开始招商。 上海：上海站始建于1908年，周边的大型商业不夜城商厦开业时间1995年，环龙商厦在1992年重新装修营业。

广州：广州站始建于1974年，周边大型商业白马服装市场成立于1991年，壹马服装广场成立于2007年。

我们知道火车站的建设是由于与外界往来的需要，我么这里举例的为我国一线城市，所以火车站的建立时间就更加久远些，而在这些城市火车站建立的时间我国还处于没有建国或是建国初期，那时的商业对于一线城市来说也是小商小贩的阶段。在改革开放之后，一线城市特别是沿海城市与外界联系紧密，增加了国家间的商务往来，从而火车站成了商务商业往来的第一站，进而火车站周边自然的形成一个商圈，并随着城市逐渐成熟商业渐渐成长起来，在十几年或是几十年之后形成现代的成熟依托于火车站的商圈。

由此可见，铁路周边商业是依附于铁路而成长起来的，商业需要

的人流量可以从火车站可以得到满足，流动人群为商家提供了契机，进而火车站周边的商业得到快速发展。

火车站周边的商业形态

火车站周边起初形成的商业形式不过是一些小型商户，经营的业态主要为满足来往人们的食宿问题。经过一段时间的演化形成了具有一定规模的酒店、大型餐饮等，相比逐渐形成了一定的规模和档次。随着火车站的不断革新，周边商业也发生了很大的变化，较大体量的百货、购物中心、综合体等相继出现，使火车站周边的商业形态更加丰富，也在很大程度上改变了周边的环境。

以一线城市为例，最初的北京站位于前门，虽然最为繁忙但是体量太小满足不了越来越多的旅客需求。而当时由于环境、商业思想等限制，北京站周边的商业形态也较为单一，是小商小贩的聚集地。经过搬迁之后的北京站在体量上扩大了很多，各种设施也进一步完善，周围环境整体好转，而周边的商业形态也随之发生了变化，出现了大型餐饮------国际饭店，历经多年的磨练至今仍展现着蓬勃的生命力。1998年至今，北京站途定列车对数、方向、等级不断发生变化，车站出现早晚两个旅客乘降高峰期，而节假日经济的兴起也给车站各项运输组织工作带来了一系列变化，更加促进了客货营销与服务质量的提高。就在北京站发生着日新月异的变革时，北京站周边的商业也悄然变化着，各种百货、购物中心、综合体等相继出现了，如恒基商厦、中粮广场等。

相对于北京站而言北京南站是很年轻的一个交通枢纽中心。经过

2006年的改造升级，其代表了最新的发展方向，无论从设计理念与内部配套都更加能体现现代化的思想诉求。经过改造后的南站，包括了京沪高铁、京津高速城际列车在内的24条运输线，在功能上大大超越了北京站与北京西站，成为北京市又一重点交通枢纽中心。在比较北京站与北京南站周边商业时，我们会发现，二者也具有较大区别。南站附近的商场云集且都具有一定规模与品牌度，如，华堂商场、金宝路金山商城、大中电器、南横街商场、北京洋桥汇百商场、北京嘉祥综合商场、北京奥创世纪商贸中心等等。

从北京站与北京南站的商业发展及业态分布来看，北京站附近的商业是一步步随着城市的进步、火车站的完善而变化革新的，是顺应时代脚步从小商户经营到具有一定规模到形成较成熟商圈，每一步发展我们都可以看到其坚实的脚步。而北京南站则是一个跨时代性质的飞跃，在城市环境、火车站环境、商业氛围都较为成熟的时期，形成了现今完善的商业圈。

以上我们以北京为例介绍了火车站的发展与周边商业变革的过程，下面我们来看一下二三线城市火车站与周边商业的关系。他们是否也沿着一线城市的轨迹发展还是具有另一种模式的创新变革，他们又具有哪些新特色值得借鉴与学习，下面将就此展开讨论。

以太原市为例，2008年开始动工太原南站。太原南站包括西站房、东站房、高架候车厅、南北站台两侧风雨棚等五个工程区域；包括10个站台、22股道、总建筑面积20.6万平方米。车站设计科技化、人性化更加注重地方文化的渲染，充斥着唐风晋韵的色彩。南站还建

设有东西两个广场，总面积约300亩。西广场为站前广场，设计体现“城中有山水” 的理念，占地面积约237亩，主要包括地面景观广场、公交车场站、社会出租车场站、地下空间开发利用、轨道交通换乘站和区间隧道以及联络各功能区域的换乘大厅等。东广场为车站后广场，占地63亩，主要体现“森林广场”的理念。从太原南站的各方面来看都达到了一定的国际先进水平，前瞻性更加强烈。

太原南站周边商业成熟完善，即太原的长风街商业圈、高新区商业圈以及经济技术开发区和武宿物流园区，而南站正处于这几大商圈的核心交汇处。

从太原南站的兴建与位置选择来看，其发展模式与一线城市不同，出现了新的特色。首先，火车站选址面向繁华地段，与周边商业和物流业形成统一体；其次，周边商业成熟，不再是车站先行商业跟进的形式；车站设计更加科技化、功能更加齐备，不仅为旅客带来方便也为周边商业提供了良好的运营环境。

由以上一线与二三线城市的对比中可以看出，铁路与铁路周边的商业之间存在着相互依存的关系，但发展模式却可以不尽相同。可以说每个城市的定位不同，火车站建立的目的不同等因素，都将很大程度上影响火车站商圈的性质。以我司曾策划过大项目为例，项目隶属于山西太原火车站商圈，那么面对这样一个项目我们应该从哪些角度考虑呢，以专业策划公司的角度讲，我们所要考虑的是针对不同的城市，进行针对性的调查分析。首先，要了解火车站建设的目的，即是客运还是货运、是普通车站还是特等车站以及建设规划建设标准都是

怎样的；其次，要了解项目地块，即要了解我们要代理的项目的具体信息，如，项目自身指标、项目地与火车站的距离、项目周边现存商业有哪些、潜在竞争项目有哪些、火车站对项目的影响等；最后，要综合比较火车站的各种指标与本项目的各方面条件。经过以上多方面的综合考虑，由我司专业策划人员的前期调研，并且市调报告到项目定位到产品报告直到最后的营销报告的依次完成，该项目也顺利的开业，并成为太原市火车站商圈内的标志性商业物业。该项目也充分的证明，只有专业才能策动成功。同时希望，我司的专业会给商业带来创新与发展，而每个我司策划的案例都成为我们共同的骄傲。